1.セットバックとは
建築基準法第43条では、建築物の敷地は幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していなければいけないと定められています。
古い街並みにある2項道路や位置指定道路では、4ｍ未満の道路が多いです。
幅員4ｍ未満の道路の場合には、道路の中心線から水平距離で2ｍずつ後退した線を道路の境界線とみなされます。
その道路の境界線まで後退させることをセットバックといいます。
もしも、敷地が4ｍ未満の道路に接している場合には、建て替えをするときに、セットバックが必要となります。
道路の中心線から道路の境界線との間には、建築物の建築はできません。
1-1.セットバックが必要である土地
狭い道路や4ｍ未満の道路では、建て替えの際にはセットバックが必要となります。
救急車や消防車などがスムーズに出入りできるようにするためです。
土地や中古の一戸建てを購入するときにはセットバックした後の「有効敷地面積」を確認しておきましょう。
セットバックをすることにより、有効敷地面積が大きく減ってしまう土地もあります。
実際に土地建物を売買する際には、この有効敷地面積を基準に売買しなければいけません。
不動産会社の販売図面にはセットバック部分の面積や私道部分の面積が記載されてますが、
不動産ポータルサイト（AthomeやHome’s、SUUMO）の物件詳細ページではセットバックの有無が記載されていないことが多いです。
道路幅員が3.4ｍ、間口が10ｍだった場合、道路の中心線から2ｍ後退（セットバック）しなければいけないのであれば
3㎡を道路提供することになります。
土地や中古一戸建てを売買する場合には、セットバック面積を確認せずして、敷地の大きさを鵜呑みにしてはいけないのです。
1-2.建築基準法の2項道路
道路幅員4ｍ未満でも、建築基準法上の道路とみなされているのが2項道路とよばれています。
昔の道路は2間（約3.6ｍ）が一般的でありましたが、道路幅員が4ｍ未満ですと現在の建築基準法の接道義務を満たしていません。
そのような昔の道路を救済する目的で、みなし道路として扱い、セットバックをして幅員4ｍを確保すれば建て替えが出来るようにしたのです。
建築基準法第42条2
建築基準法の規定が適用されたときにに建築物が立ち並んでいる幅員4ｍ未満の道で、特定行政庁の指定したものは、そのの規定にかかわらず、同項の道路とみなし、その中心線からの水平距離2ｍもしくは3ｍの線をその道路の境界線とみなします。ただし、当該道がその中心線からの水平距離2ｍ未満でがけ地、川、線路敷地その他これらに類するものに沿う場合においては、当該がけ地等の道の側の境界線及びその境界線から道の側に水平距離4ｍの線をその道路の境界線とみなします。
1-3.セットバック部分の固定資産税は？
所有している土地には固定資産税、都市計画税がかかってきます。
セットバックした場合には、申告することで道路後退した部分の面積に関しては非課税となります。
非課税の申告をするにあたって、敷地と道路後退部分が分筆されていることが要件となります。
分筆が出来ない場合には、道路後退部分の地積・位置が分かるもの（図面等）を添付しなければいけません。
まだセットバックをしていない土地では、固定資産税が課税されているはずです。
セットバックをしない、道路提供をしない地主も多いです。
建て替えをせずに、リフォームですませているケースが見受けられます。
1-4.建て替えが出来ない土地
道路幅員が3.6ｍであるならば、セットバックをすれば建て替えが出来る、、というわけではありません。
接面道路が位置指定道路でもなく、2項道路でもなく、建築基準法上の道路でないなら、再建築不可となります。
この問題を解決する方法としては、3つあります。
幅員4ｍ以上を確保したうえで、関係者の承諾を得て、必要な書類をまとめた上で道路位置指定の申請をする、
43条但し書きの許可を取得してから確認申請を行って建て替えをするか、
建て替えをせずに、リフォームで対応するという方法になります。
私道関係者が多い場合には道路位置指定の申請は現実的にむずかしく、43条但し書きの許可基準は自治体によって異なりますし、再建築不可物件はリフォームで現状維持する方が多いです。
2.中古物件を売買する場合に
中古物件を売買するときには、売主買主どちらも、接道してる道路について知らなければいけません。
もし、あなたが中古の一戸建てを購入した時には現況のままで利用するから問題なかったとしても、接道してる道路が不完全な位置指定道路や建築基準法上の道路でない場合には、将来建て替えをするときに苦労するかもしれません。
目の前の道路が2項道路なのか、位置指定道路なのか、建築基準法上の道路でないのか、中古物件を購入するときには注意しなければいけません。
接道状況によっては、金融機関の審査が厳しくなってしまい、買主が住宅ローンを利用できないこともあります。
もしも、買主が建て替えをする、建て替えできる土地を探してる場合には、セットバック済みの土地を選ぶことになります。
ただし、売主は必ずしも建物解体をして更地にしてからセットバック済みの土地として売り出したほうが良いのか？ というわけでもなく、
解体費用や測量費用等を見込んで、相場より安い価格にして、古家付き土地として売りに出すこともできます。
2-1.セットバックが必要な土地の場合
不動産会社に売却の依頼をして売りに出すには、建て替えする時にはセットバックの義務があることについて、買主や購入希望者に伝えなくてはいけません。
その他にも、接道状況、セットバックの有無、セットバック面積、建ぺい率、容積率等を買主に説明をした上で、売買契約を交わすことになります。
買主がセットバック後の有効土地面積に対して、納得した金額で購入するのであれば、セットバックされていない土地だとしても購入して良いといえるでしょう。
接道に問題がある再建築不可の土地、建ぺい率容積率オーバーしてる既存不適格物件、など問題がある物件の場合には、注意が必要です。
2-2.昔の位置指定道路
数十年前に位置指定を受けた道路で、現況の幅員が4ｍ未満になってしまっている道路はたまに見受けられます。
位置指定道路の要件として、認定幅員4ｍから6ｍ以上確保できていないといけません。
当時、位置指定を受けた道路なのに、現況幅員が4ｍ未満になってる原因として、下記が考えられます。
・隣地の方の花壇や塀の越境
・建て替えなどで道路と敷地の境界がずれてしまった
建て替えをするにあたって、道路位置の復元を求められる可能性があり、位置指定道路の道路の関係者と協力し合って、同意書の作成や確定測量をしなければいけません。
2項道路のセットバックとはことなり、4ｍ未満の位置指定道路の場合には再建築の可能性の調査をしっかり行います。不動産業者、買主、売主ともに売買するにあたって注意が必要です。
2-3.土地の調査や買取
2項道路や位置指定道路に面している場合には、敷地と道路の調査をしっかり行わなければいけません。
現況幅員が4ｍあったとしても、道路の反対側がすでに後退（セットバック）を行っていたら、元の道路中心線から2ｍの後退をしなければいけない場合があります。
仲介会社が現況幅員の測り方を間違えてしまい、セットバック部分の増加で買主に損害を与えてしまった事例はあるのです。
当社では土地の調査から、土地の売却のお手伝いや、直接買取も行っております。
土地の調査までは無料で行っておりますので、お気軽にご相談くださいませ。
さいごに
セットバックが必要な土地である場合には、道路の反対側が水路やがけ地・線路の場合、そのがけ地等の境界線から4ｍ後退させられる場合もあります。
セットバックが必要である土地は、有効敷地面積で売買をするのは当然であって、どこまで後退する必要があるのか、しっかり確認しておきましょう。
