相続した賃貸物件によっては、素人では管理が大変な物件もあります。
賃貸経営は空室発生や家賃滞納等の入居者トラブルがつきものだからです。
目次
1.賃貸経営は好きでないと出来ない
賃貸経営は副業で行うことは大変です。好きでないと賃貸経営を行うことは難しいでしょう。
賃貸経営を行う人の多くは、法人設立して賃貸経営を行っている方、賃貸経営で生計をたてている方、事業の一環として行っている投資家の方々です。
いきなり親から賃貸物件を相続したとしても、家主としての手続きを行うことは苦痛に感じるかもしれません。四六時中、不動産会社や入居者とやり取りできるような方でないと、手間に感じてしまうでしょう。
1-1.相続した不動産
親から相続した不動産が収益物件や賃貸アパート、マンションであれば、賃貸経営をやることになるでしょう。
管理委託をしてるのであれば管理会社とのやり取り、親が個人で自主管理をしてたのであれば入居者と直接のやり取りとなります。
また親が亡くなって賃貸物件を相続したのならば、入居者や賃借人に引落し口座の変更通知が必要になってきます。
不動産の名義を変更する必要もあります。
親が自主管理をしてたのであれば、賃貸経営を引き継ぐことは大変です。空室があった場合や退去者が出た場合には、入居者付をしてくれる不動産会社を探さねばいけません。
不動産会社は管理や入居者付けを行ってくれますが、不動産会社によって条件も異なります。
また対応が雑な不動産会社も多いです。
1-2.東京２３区の物件であれば需要はある
東京２３区の賃貸物件であれば、築年数が古くてボロボロの一戸建てやアパートでも、賃貸の需要はあります。
２３区内は安くてもワンルームでバストイレ一緒で賃料が5万円から6万円、バストイレ別で7帖から8帖の広さであれば賃料が7万円から10万円します。
２３区の賃貸物件を相続した場合には、いつでも売却できるため、すぐに売却せずに賃貸経営をしてみてはいかがでしょうか。
1-3.ボロボロの物件でも貸せる
ボロボロの賃貸物件でも、賃料が安ければ十分に人に貸すことができます。
但し、床が抜けていたり、手すりや階段が腐っていたり、建物がボロボロの状態となると無理です。
建物の状態によっては、ある程度のリフォームが必要になってきます。
このリフォームやクリーニングなどの手配が面倒で、ボロくなったアパートや一戸建てを売却する方も多いです。
本業が忙しい方、事業が忙しい方、遠方に住んでいる方にとっては、賃貸経営が煩わしくなるかもしれません。
1-4.賃借人のトラブル
賃貸経営は、賃借人とのトラブルがつきものです。
家賃滞納、入居者同士のトラブル、入居者からのクレーム、敷金の返還、立退き問題等
自主管理は、賃貸経営を本業としてる方や法人として物件管理してる会社等でないと大変です。
2.家賃滞納が発生したり、入居者が付かない場合
賃貸経営をはじめると、中々入居者がつかなくて家主は焦るかもしれません。
ただし、誰でもかれでもと賃貸契約をするわけにはいかないのです。
簡単に入居審査を通してしまうと、家賃滞納リスクが跳ね上がります。
入居者付に成功させつつも、家賃滞納や立退き等のトラブルをおこさないことが賃貸経営の成功のポイントです。
2-1.保証会社
保証会社とは、賃借人が家賃滞納をしたときに代位弁済をオーナーに行ってくれる会社のことです。
本来は、保証人がたてられない方、すでに保証人が定年退職をしていて保証人の条件を満たせない方が、保証会社を利用することが多いです。
保証会社の費用は基本的には借主負担です。
保証人をたててもらうようりも、賃借人は保証会社に加入してもらったほうが、オーナーからしたら安心かもしれません。
賃借人が家賃滞納をおこして、保証人に家賃請求をしても、中には『私には関係ない』といわんばかりの保証人もいるからです。
大手管理会社によっては保証会社の加入必須で賃貸物件の募集をしています。
保証会社によって、賃借人が負担する費用がことなります。原状回復費用まで保証してくれるプランもあります。
保証会社を利用するにあたって、保証会社の規模や保証会社の倒産リスクもあります。
保証会社によって特色がことなります。この点については賃貸業務を行っている不動産会社に相談すると良いでしょう。
保証会社も数十社あります。下記はその中の一部の会社です。
株式会社リクルートフォレントインシュア
エルズサポート株式会社
全保連株式会社
株式会社レジデンシャルサービス
株式会社CASA
日本セーフティー株式会社
2-2.入居時の審査
入居時の審査は自主管理であれば、オーナーが判断することもあるでしょう。
家賃滞納のリスクが少ない人、短期で解約しなさそうな人、入居後に騒音や隣人トラブルを起こさなそうな人を見極める必要があります。
これは長年賃貸経営をしてきた、賃貸管理をしてきた経験があってこそ、書類上で見極めることができるものです。
経験が少ない場合には、不動産管理会社や地元の不動産会社に依頼して管理を任せた方が良いかもしれません。
2-3.賃貸の仲介会社は適当な会社が多い
賃貸の管理会社や仲介会社は適当な会社が多いです。
1社だけに依頼をしていると、中々入居者をきめてくれない、管理が適当な会社だと思うこともあるでしょう。
売買と比べて、1件あたりの手数料収入が低く、毎月沢山の賃貸物件を成約する必要があるため、1物件に労力を割り当ててくれないものです。
その1物件が築年数が古い区分所有のマンションや一戸建てであれば、なおさら入居者付けを行ってくれないかもしれません。
家賃相場や入居者付、保証会社について、オーナー自ら勉強をする必要があります。
3.もし、賃貸物件を相続した時に賃貸経営をするべきか
親の賃貸物件を相続した時に、賃貸経営をするべきかどうか。
賃貸アパートやマンションなど1棟建物を相続して管理委託してる会社がすでにあって、稼働率も良いのであれば、賃貸経営は非常に楽でしょう。
但し、区分所有のマンション、一戸建てとなると、自主管理であることが多く、いきなり相続することになっても賃貸経営をするのは大変かもしれません。
3-1.築年数が古いアパートや一戸建て、区分所有のマンション
空き住戸が多い、稼働率が悪くなってしまったボロボロのアパート、築年数が古いアパートは事業計画の見直しが必要です。
リフォームや修繕計画、場合によっては建て替えが必要となります。
現況のままで入居者付が出来ない場合には、空室率の改善をはかる必要があります。そのためには、初期費用（敷金や礼金）の見直し・家賃の減額・仲介会社の選定をし直しましょう。
仲介会社が賃貸物件の入居者付の広告活動をどれぐらい行っているのか、把握しなければいけません。
そこまで労力をさけない場合には空室が多い物件を所有していても勿体ないので、高値で売却してしまったほうが良いでしょう。
3-2.賃貸マンションやビル
賃貸アパートや賃貸マンション、ビルなどの1棟建物を相続した時には、すでに委託管理をしてるケースが多いはずです。
収益性が高い物件は、事情がある場合や買い替えたい不動産が有る場合を除いて、売却することはもったいことです。
事業資金の借り入れ時や不動産購入時の担保としても使用できますし、年金収入の代わりともなります。
売却することにより譲渡益が発生してしまい税金を多く払うのであれば、所有し続けた方が良いでしょう。
さいごに
収益を生まない不動産、管理などの手間やリフォーム等の出費が発生する不動産を相続した場合には
売却するべきか、賃貸経営をするべきか、慎重に検討しましょう。
