アパートの買取、ボロボロで空室だらけでも高く買い取る理由

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ぼろアパート

・ボロボロになってしまったアパートを売りたい

・入居者が中々つかなくなってしまって維持管理ができないアパートを売りたい

・今のうちにアパートを売却して現金化しておきたい

 

当社では東京都内、他県一部のアパートを高く買取りしております。

アパートの維持管理や処分、売却でお困りの方は、ぜひ当社まで査定をご依頼くださいませ。

 

目次

1.空き住戸が多くなってしまった築古アパートを売ってしまいたい

2.アパートを買取してくれる不動産業者

3.他社よりアパートを高く買取りする理由

4.相続・税金対策

さいごに

1.空き住戸が多くなってしまった築古アパートを売ってしまいたい

築年数が古いアパートや旧耐震基準のアパートを売ってしまいたいという大家さんは多いです。

管理が大変、入居者がつきづらくなってきたと、ご相談で当社にお越しになられる方は増えています。

築古物件は賃借人が付いている状態でリフォームする費用もかなりかかる為、予算を組めない場合には売却してしまったほうが良いです。

 

他にも、アパートを買い取ってほしいという方は、下記のようなケースが多いです。

・遠方に住んでいて管理が大変だから売りたい。

・高齢になってきてアパートの管理が煩わしいから売却してしまいたい

・親からアパート物件や収益物件を相続したが、賃貸管理に興味はないので売却したい

1-1.築年数が古いと、入居者付や建物修繕が大変

築年数が古いアパートとなると、入居者付が大変になります。

新築の賃貸マンションが沢山建っている中で、他の物件に比べて外観や設備、内装が劣る築古アパートには賃借人が中々付かないのは当然です。

建て替えや大規模なリフォーム、リノベーションをして建物の付加価値をつけないと、競合物件に勝てません。

建て替えや大規模修繕をするにしても、数百万円から数千万円という費用がかかります。

現況のままでも小規模修繕を繰り返して入居者募集をすることはできますが、家賃の値下げや入居者審査をやさしくする等の対応をしなくてはいけません。

築古アパート

1-2.滞納者や孤独死の入居者問題

家賃の値下げや入居審査をやさしくすることでフリーターや派遣社員の方、虚偽内容で申し込みをしてくる方も増えます。

フリーターや派遣社員の方が必ず家賃滞納をするということではないですが、家賃が安い物件は預貯金や収入が不安定の方が入居しやすい傾向にあります。

一度賃借人として賃貸物件を借りられると、家賃を滞納されたところで追い出すのは簡単ではありません。

裁判になって争ったりすることで、家賃だけでなく裁判費用や手間・時間などを費やすことになります。

また高齢者の方や生活保護の方の入居が増えることにより、アパートの1室で孤独死が起きやすいという懸念があります。

アパートの1室で告知事項が出来てしまうと、売却する際にも査定価格が下がります。

不動産管理会社が懸念している大島テルという事故物件情報サイトに一度掲載されてしまうと、賃貸や売却することすら簡単ではなくなるのです。

1-3.全室空室になってしまったアパート

一部入居者が入ってるよりも全室空室になってるアパートは売却しやすくなります。

買い取った不動産業者がアパートの建て替えや大規模リフォームがしやすくなります。入居者がいると退去をしてもらうにあたって、立退き料や引っ越し費用などを負担しないといけません。

また立退きしてもらうには正当事由がないと、裁判になったとしても立ち退きを認められないことが多いのです。

全戸空室になってしまったタイミングで売却をしてしまいましょう。

1-4.再建築不可物件や境界が明示されていない物件

接道に問題がある再建築不可物件や境界が明示されていない物件は値段が落ちやすいです。隣地との境界の確定は通常2か月から3か月かかりますが、確定できない場合もあるのです。

下記のような物件は不動産会社による買取であれば、話がはやく現金決済で対応してくれます。また境界非明示や建物の瑕疵担保免責といった条件は不動産業者だからこそ受けてくれるのです。

境界関係があいまいで買主にとってリスクがある物件、建物に瑕疵がある物件は金融機関の担保評価が低くローンの利用すら難しい物件

建て替えができない再建築不可物件、ボロボロの古家で軟弱地盤の可能性がある物件

1-5.リフォーム費用がかかる木造物件

築年数が経ってる木造物件をリフォームするとなると、かなりのコストがかかります。

外壁や屋根のリフォームであれば入居中でも可能ですが、賃借人が入居中に床下や構造補強・耐震補強のリフォームとなると難しいです。

退去者がが出るたびに小規模から中規模のリフォームや補強工事をするしかないのです。

旧耐震基準や築古のアパート 延床面積100平米の大規模リフォームとなると、1000万円から1500万円はかかってきます。

構造補強や屋根、外壁、全部屋の設備交換、給排水管の交換、床下や土台の補強、内装張替え

2.アパートを買取してくれる不動産業者

アパート用地として、アパート物件として、買取してくれる不動産買取会社はあります。

買取会社によって契約条件など異なってきます。特に築古物件の場合には境界が明示されていなかったり、建築確認通知書や物件書類が少ない物件も多いです。

不動産買取会社によって対応や条件が異なってくるので、よく確認しておきましょう。

当社でも買取り対応しています。

 

2-1.現況のまま現金決済してくれる業者

賃借人付き、現況のままで現金決済してくれる不動産業者だと話がはやいです。

最短で1か月以内に現金を受け取ることができます。

建物の瑕疵担保免責や私道の問題やトラブルを抱えていても、不動産買取業者だとスムーズに話がまとまります。

不動産買取業者は隣地との交渉がプロであることも多く、土地の形状が悪かったり再建築不可であっても、個人の買主より高い買取金額を出してくれることがあります。

2-2.どの不動産買取業者が一番高く金額を出してくれるのか

土地や建物の大きさ、形状、エリアによって不動産買取会社の査定金額は変わってきます。

大きいアパート物件・用地を探している買取業者、現況が小さい建物でもリノベーションで再利用する買取業者もいます。

個人で売却を検討してる方だと、どの不動産買取業者に依頼するべきか知らないはずです。

まずはインターネット上で見つかるアパート買取してる不動産会社に査定依頼を3社から4社以上お願いしてみることです。

2-3.どれぐらいの金額で売却すべきか

直接、不動産買取会社に売却する場合には仲介手数料や測量費がかかりません。

あとは希望の売却価格を試算してみましょう。賃借人が付いているのであれば一般的に収益還元法を用いて評価することが多いです。

単純に計算するとしたら、年間家賃収入÷表面利回り=査定金額 となります。

建物の劣化状況や築年数、土地の形状、立地・周辺環境、周辺相場などをプラス要因・マイナス要因として算定してみます。

再建築不可物件や現況のままだと人に貸せない劣化状態であれば、金額が落ちることになります。

3.他社よりアパートを高く買取りする理由

築年数が古いアパートや旧耐震基準(昭和56年以前)のアパートを買取りしない不動産業者は多いです。

築年数が古くなってくると、空室率が高く、また賃借人をつけることが難しく、収益率は悪化してきます。

立ち退きや解体を前提で買い取る業者もありますが、立ち退き交渉が難しければ買取してくれないこともあります。

当社はそのようなアパートでも他社様より高い金額で買取りしております。

3-1.自社で収益物件を保有している

建売用地やアパート用地として買い取る業者は多いですが、当社は自社の収益物件として購入させていただく場合もあります。

立ち退き交渉が難しい築古アパートでも、建物をリフォームやリノベーションをすることに問題が無ければ、当社では買取りができるのです。

築古アパートをリノベーションして、自社の収益物件として保有させていただきます。

3-2.仲介手数料がかからない

当社に直接買取のご依頼をされた場合には、仲介手数料がかかりません。

成約価格の3%+6万円がかからない分、売主様の最終的な手取り額は増えることになります。

3-3.築古アパートや旧耐震基準でも買取りしている

築古アパート、老朽化したアパートでは、下記のような問題が発生してきます。

  • 募集しても中々借り手がつかず空室が埋まらない
  • 賃借人が退去しない、家賃滞納者がいる
  • 毎年の維持管理費が高くなってきてる、修繕費が払えない

当社はそのようなアパートでも、東京都内であれば買取が可能です。

4.相続・税金対策

古アパートの場合には、建物を子供に生前贈与することで節税対策が可能です。

また別のページでも相続対策、税金対策に関してアドバイスをしております。

4-1.生前贈与

古いアパート(建物のみ)を子供に贈与して、あたらしいアパートを建築するといった節税対策も可能です。

目的は所得の分散が目的となりますので、ほかにも不動産を沢山所有している方が対象です。

土地は父から地代をタダにして借りることにします。すでに子供が所得をかなり稼いでいる場合には、次男や長女、孫などに贈与することで所得移転をしましょう。

4-2.子供にアパートを売却する

4-1のケースと同じく、建物のみを子供に売却します。あくまでローンが残っていない場合です。

このケースでは建物を時価で売却することにしますので、負担付贈与となりません。耐久年数をオーバーしてる建物だこそ、有効な方法です。

子供から父へ払う地代はタダにします。

さいごに

当社では管理や修繕が手間になってきた築古アパート、ボロボロのアパートを買取りしております。

ボロボロで空室だらけでも問題ございません。当社は建て替えもしくはリフォームでアパートを再生する事業を行っています。

また当社ではアパートの買取だけでなく、不動産を売却した際の税金申告や相続対策などに関してもアドバイスできます。

お気軽にご相談くださいませ。

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当社の不動産買取システム

不動産の売却にお困りになられていませんか?

 

当社では不動産の売却のお手伝いだけでなく、直接の不動産買取もおこなっております。

下記のように条件でもかまいません。当社だからこそ、引き渡したが完了した後でも売主様の責任が発生しないように買取できます。

・契約条件は売主様にとって都合が良い形で提示します。(建物の瑕疵担保免責等)

・確定測量しなくても、買取いたします。(境界非明示)

・当社は現金決済ができるため、不動産現金化がはやくできます。最短1週間で対応可能です。

 

下記のフォームよりお問い合わせくださいませ。

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