43条但し書きの許可が必要な土地【売買/売却】

建築基準法第43条では、建築物の敷地は建築基準法上の道路に2m以上接していなければいけないと定めています。

2m以上接していなければ、建築物の敷地にすることができない＝建物を建てられないということです。

2m以上接していない敷地は、未接道の土地・再建築不可の土地・死に地・袋地などと呼ばれることがあります。

古くからある住宅街では、そのような土地がゴロゴロあります。

43条但し書きの許可制度は、そのような土地を救済するための制度でもあります。

接道条件を満たしていない土地でも、43条ただし書きの許可を取得することで建築物を建築することが出来ます。

建築基準法43条や国土交通省令では、ただし書きについて下記のように規定されています。

1.建築基準法第43条と国土交通省令

建築基準法43条

建築物の敷地は、道路に２メートル以上接しなければならない。

ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りでない。

国土交通省令(建築基準法施行規則第１０条の２の２)

法第４３条第１項 ただし書の国土交通省令で定める基準は、次の各号のいずれかに掲げるものとする。

１　その敷地の周囲に公園、緑地、広場等広い空地を有すること。
２ 　その敷地が農道その他これに類する公共の用に供する道（幅員４メートル以上のものに限る。）に２メートル以上接すること。
３　その敷地が、その建築物の用途、規模、位置及び構造に応じ、避難及び通行の安全等の目的を達するために十分な幅員を有する通路であつて、道路に通ずるものに有効に接すること。

ただし書きの許可を取得する為には特定行政庁の許可と建築審査会の同意を得なければいけません。

1-1. 43条但し書きの許可とは

建築物の敷地は法第４２条に基づく道路に２ｍ以上接することが基本とされていますが、例外的に許可する制度として４３条但し書きの許可の制度があります。

通常であれば、法第４２条に基づく道路に２ｍ以上接していなければ再建築不可（建て替えが出来ない）土地となってしまいます。

４３条但し書きの許可までの手続きでは、一括審査基準（包括同意基準）と個別同意基準があります。

自治体によって独自の許可基準を設けていることがあります。

但し書き許可までの手続きの流れ

但し書き許可の事前相談（市区町村の建築指導課や市街地建築課などの窓口）

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事前相談票の提出（案内図や周辺現況図・公図・登記事項証明書・現場写真・建築計画概要書などを添付）

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許可基準に該当するか判定（通常約2週間から1か月位かかります）

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許可申請

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建築審査会の同意

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消防同意、現場整備

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許可（許可通知書の交付）

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建築確認申請（建築指導課・指定確認検査機関）

下記の図は、東京都足立区の道路確認から建築確認までのフロー図です。

引用元：足立区 但し書き許可の制度

1-2.建築審査会による同意

建築審査会では、建築基準法第43条第１項ただし書の同意の議案について、議論・確認した上で、同意又は不同意の決定がされます。

包括同意基準を満たしていなく、また道路関係の権利者全員の承諾が得られなく、個別審査となる案件も多いです。

下記の点について、建築審査会では議論や確認をされることになります。

・敷地と道路の接道状況

・従前の建物がどのような状況だったのか

・建ち並んでいる隣接地の建物の建築確認の取得状況

・ただし書き適用の空地や道路は申請者以外にも使用する者がいるのかどうか

・以前に但し書きの許可で建築されたことがあったかどうか

・関係権利者の承諾状況

・周辺環境や申請理由

・避難路の確保（交通上・安全上・防火上・衛生上支障がないものかどうか）

・申請者、申請位置、申請要旨、許可事項、建築物概要（階数、敷地面積、建築面積（建蔽率）及び延べ面積（容積率）、諸元表（市街化区域・調整区域の別、用途地域、基準建蔽率・基準容積率及び防火の指定）、その他の地域地区、経過及び状況、一括審査基準の適合状況や適合しない理由、許可条件など

建築審査会とは

特定行政庁の許可や指定に対する同意・不同意を行うこと行政委員会のことです。委員は5人または7人で構成されています。

43条但し書き許可の同意についても、建築審査会にかけられる議案の一つとなります。

建築審査会の開催にあたって委員だけでなく、出席者として建築指導課や街づくり課等の課長、消防局の課長、その他専門調査委員等が参加することになります。

1-3. 43条但し書きが適用されている道路

以前は建築確認がとれたものの、接道状況や周辺環境の変化、平成11年による法改正や許可基準が変わったことにより、建て替えができなくなった土地も多いです。

43条但し書きが適用されている空地や道路に2ｍ以上接道していれば、建築確認がとりやすくなります。

許可申請する前に事前相談や事前協議が必要となってきます。

但し書きが適用される空き地や避難安全上の有効な道が、他人地である場合には通行承諾や誓約書を取得することが許可条件となってくることが多いです。

隣接地の方から、このような承諾・同意を得られないと許可申請ができなくなることもあります。

1-4.自治体によって許可の基準が異なる？

自治体によっては独自の基準や許可方針を設けていることがあります。

接道幅員が2ｍ未満でも要件を満たせば、建て替えができます（足立区や新宿区）

道路から敷地までの空地幅員が1.5ｍまたは1.8ｍでも要件を満たせば、建て替えができます（横浜市）

東京23区よりも、横浜市や川崎市のほうが43条但し書きの許可が取得しやすいようです。

1-5. 43条但し書き許可の住宅ローン

建て替えの許可が取れるかわからない不動産は、担保評価が低いとみなされるため、銀行の住宅ローンを利用することが難しいです。

地方銀行によっては、43条但し書き許可の見込みがあれば住宅ローンを利用できることもあります。

43条但し書きの許可がおりること（許可通知書の添付）や但し書き許可の空地（通路）に持ち分がある又は同意書があることなどの条件を満たせば、一部の都市銀行の住宅ローンを利用できることがあります。

買い手が金融機関の住宅ローンを利用できなければ、買い手がつきづらくなります。

1-6. 売却するとしたら、どれぐらい価格が落ちる？

43条但し書き許可の見込みがあって住宅ローンを利用できる不動産であれば、相場より多少の減価となりますが、売却できることがあります。

但し書きが適用される敷地は、道路付け等の条件が悪く、土地の形状も旗竿地や変形地であることが多いです。

どれぐらい価格が落ちるかは、道路付けや土地の形状・立地によって判断が難しくなりますが、相場より1割から2割安くなってしまうことがあります。

43条但し書き許可が必要となる土地を売買する場合には、建築ができなければ白紙解約とする特約の文言を入れることも多いです。

特定行政庁の許可が下りなければ、売買契約は白紙解約となり手付金の返還をすることになります。

43条但し書き許可の見込みが無い（再建築不可）となってしまった場合には、売るに売れなくなってしまいます。

1-7. 再建築不可では売るに売れない

43条但し書き許可の見込みが無い（再建築不可）であれば、金融機関の住宅ローンが利用できません。

また不動産の買取業者も、ファイナンス（買取資金の融資）が利用できなくなってしまうために、買取対応してくれる業者も少なくなってしまいます。

再建築不可となれば、売る時にはかなり価格が落ちてしまうことになります。

なるべく、隣接地の承諾を得て、43条但し書きの許可が取れるように手続きをしたいところです。