下記のような理由で、家の住宅ローンが払えなくなっていませんか？
失業してしまったり、病気やケガになってしまったり、無理な計画でフルローンを組んでいたり、事業に失敗してしまったり
一番多い理由として、収入の低下や失業によって住宅ローンの返済が困難になってしまったケースです。
住宅ローンの返済が困難になってしまったら、はやめに金融機関や不動産会社に相談をしましょう。
また、病気になってしまった場合には、団体信用生命保険の保障が受けられないかどうか確認しておくことです。
重度障害だけでなく、ガン・急性心筋梗塞・脳卒中等の疾病特約等に該当するのであればローンが一括返済される可能性があります。
また、病気やケガで収入がなくなったとしても、労災保険や傷害手当金による補償を受けられるかもしれません。
失業してしまった場合には、失業保険の給付等が受けられます。
その間に、再就職の見込みがあれば金融機関に返済期間の延長等の相談を早めにしておいたほうが良いでしょう。
1.家のローンが払えなくなったら
毎月のローンが払えなくなった場合には、ローンの返済先である金融機関に早めに相談をすることです。
不動産の価格がローンの残債額よりも高いのであれば、売却をして賃貸物件への住み替えを検討しましょう。
ローンを一括返済してから、安い物件や賃貸物件等に引っ越しをすれば良いだけです。
もったいないことに、不動産の価格がローンの残債額よりも高いのに、競売にかけられてしまった方もいます。
そういう方は住宅ローンでなく、事業ローンやフリーローン等の借り入れが多いです。
不動産の売却の相談を誰にもすることなく、競売にかけられるまで家に引きこもってしまっていたようです。
住宅ローンの借り入れだけでなく、事業資金等の借り入れが払えなくなったら、はやく不動産会社に売却の相談をしましょう。
頭金を用意せずにフルローンで物件を購入してしまい、返済比率が高くて払えなくなってる方は、はやめに任意売却の業者に相談をすることです。
ローンが完全に支払えなくなってしまった場合には、競売にかけられるケースと、任意売却で不動産を売るケース、どちらかを選ぶしかありません。
任意売却はうまくいけば、金融機関の承諾を得た上で債務が圧縮できるし、引っ越し費用の捻出もしてもらえるし、精神的に落ち着いて引っ越しができます。
競売にかけられてしまった場合には、落札者に立ち退きを求められてしまうことになります。あなたは引っ越し先すら確保できないかもしれません。
1-1.借り換えが出来るかどうか
金利の安い金融機関（銀行や信用金庫）に借り換えができるのであれば、ローンが破綻する前に借り換えをしておくことです。
銀行や信金の変動金利、フラット35の金利はここ5年非常に低く推移しており
借り換えをすることで毎月の返済額をさらに抑えられることがあります。住宅ローンの返済が負担になっていると感じているのならば、一度返済計画の見直しをすることです。
但し、失業してしまったり、事業に失敗した直後であれば、借り換えは難しいでしょう。
1-2.金融機関に相談をする
まずは、金融機関に支払い猶予などの相談をしてみることです。
返済が厳しくなってる場合には、ボーナス返済の見直し、返済期間の延長等に応じてもらえることがあります。
金融の円滑化法の期限到来後においても、金融庁は金融機関に対して貸付条件の変更等に努めるよう促しており、返済期間の延長等ができるかもしれません。
下記のチャートでは、下にいけばいくほどに手遅れとなってしまいます。
競売開始決定通知が届いてしまった場合には、任意売却がうまくいく可能性は非常に低いです。
住宅ローンや借入金の滞納をし始めた
↓
電話による督促（2か月から3か月ぐらい）
↓
催告書、督促状（1か月から2か月ぐらい）
↓
期限の利益の喪失、代位弁済通知（1か月から2か月位）
↓
一括請求書、任売案内状（1か月から2か月位）
↓
競売開始決定通知書
↓
競売、落札
↓
立退き、強制執行
1-3.不動産の価格を知っておく
不動産の価格がどれぐらいなのか、知っておきましょう。
固定資産税評価額（固定資産価格）は実勢価格（時価）の7割ぐらいとされています。
固定資産評価証明書や納税通知書に、固定資産税評価額が記載されています。
また、国土交通省の地価公示サイトや土地総合情報システムでも、公示地価や土地の成約価格等を検索できます。
不動産の価格がローンの残債価格より高いのあれば、不動産を売り出してローンを一括返済すれば良いだけです。
但し、不動産の価格が高くても、買い手があらわれなければ意味がありません。
だからこそ、家のローンが払えなくなったのならば、早めに不動産の売却活動をしておくべきなのです。
一般的には不動産の買い手がつくまでに3か月から4か月はかかるのです。
不動産の価格がローンの残債価格よりも低ければ、任意売却の専門業者に依頼しましょう。
金融機関や債権者との交渉も必要となるからです。任意売却の経験やノウハウが無い、不動産会社ではこういった交渉や手続きは出来ません。
下記のページもご参考くださいませ。
家や土地を売るときの価格基準【公示地価/基準地価/路線価/評価額】
1-4.任意売却の専門業者に相談をしよう
任意売却をする為の相談は銀行や信金などでもなく、弁護士でもありません。
また、街の不動産会社に相談をしてもダメです。
任意売却を専門としてる不動産会社に相談をすることです。
年間数百件、任意売却の相談を受けている専門の業者だからこそ、お客様の苦しい状況を理解してくれた上で解決策を提示してくれるはずです。
任意売却の相談員に事前電話で伝えておきたいこと
住宅ローンの返済状況
- 住宅ローンの返済を滞納してから何か月経っているのか。
- 住宅ローンの残債額、毎月の返済額
- 住宅ローン以外の債務
- 税金などの滞納
- 連帯保証人の有無
不動産に関すること
- 物件種別（土地、戸建て、マンション等）
- 地番や家屋番号
- 不動産の重要書類の有無(権利証や境界確認書等)
- 毎月の維持管理費の支払い（分譲マンションの場合）
下記のページもご参考くださいませ。
家や不動産を売るときに知っておきたいこと【手順/必要な書類】
1-5.売ることが難しい不動産
下記のような不動産は、売ることが難しくなります。
建築基準法の接道要件を満たしていない再建築不可の土地
連棟式の建物
建ぺい率や容積率がオーバーしてる既存不適格の建物
築古マンション、旧耐震基準のマンション
建築基準法の接道要件を満たしていない土地は、再建築ができません。
接道間口が狭い、道路持ち分が無い、道路認定されていない等、その土地に問題があるわけです。
問題がある土地は買い手がいたとしても銀行は融資してくれないのです。
住宅ローンが利用できない不動産は、成約までもっていくのが大変です。
今は法令遵守が厳しくなっていて、上記に該当する不動産は銀行や地銀、信金の住宅ローンを利用することが厳しくなっています。
さいごに
家のローンが払えなくなったのならば、家の売却を真っ先に考えましょう。
家の売却は最終手段にしておきたいからと、いつまでも決断がおくれていると、
売ることが間に合わなくなってしまい競売にかけらてしまいます。
