生産緑地地区内の農地を売りたい

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1.生産緑地とは

生産緑地とは、市街化区域内にある指定要件を満たしており都市計画の手続きを経て指定された農地のことです。

 

生産緑地地区であることの指定要件

・市街化区域内にあって、農林漁業の用に供されている土地であること(農地)

・500㎡以上の区域であること

・地権者全員の同意があること

・公園、緑地、公共の用に供する施設及び学校、病院その他の公益性が高いと認められる施設の敷地の供する土地として適していること

 

多くの生産緑地が2022年に指定解除され、東京で土地が多く出回るとニュースが増えています。

何故、2022年に生産緑地が指定解除されるかといいますと、1992年に生産緑地法が改正されたからです。

今の生産緑地は、農地課税になるというメリットもあり1992年当時に東京都内の半分以上の農地所有者の方が申請しました。

 

もしも、生産緑地が指定解除されれば、市街化区域にある農地は宅地並みの課税となってしまうので、固定資産税や相続税が支払い出来なくなってしまうという懸念も考えられます。

また、市町村としても生産緑地は貴重な資源であり、宅地化や住宅化してほしくないという考えが多いです。

生産緑地の指定解除される問題に関しては、自治体の審議会でも問題として取り上げられています。

 

生産緑地の指定日から30年経てば市町村に対して時価で買取の申し出をすることができます。

市町村による買取や斡旋が成立しなければ、宅地に転用してマンションデペロッパーや建売業者に売るということも可能です。

税金が払えないのであれば、農地転用をして売ることになります。

 

1-1.生産緑地制度

生産緑地制度とは、市街化区域内の農地等で農林漁業と調和した良好な都市環境の形成に役立ち、将来公共施設等の敷地として適している農地等を都市緑地として保全を図る制度のことです。

生産緑地の農地に指定されれば、農地課税を受けられることや相続税の納税猶予の対象となるメリットがあります。

 

下記のように生産緑地としての義務も発生することになります。

・農地として適正に管理、保全をしなければならない

・標識を設置

・指定後30年間は主たる従事者が死亡もしくは営農の継続が困難になったとき以外は市長に対して買取請求ができない

・建物の建築、土地の造成、形質変更の行為が制限される

 

1992年に廃止された市街化農地の長期営農継続農地制度のかわりに生産緑地法が改正されました。

生産緑地法を改正する目的として、市街化区域内の農地を宅地化する農地(宅地並み課税)と保全する農地(農地課税)を分けることでした。

 

当時は住宅・宅地の供給を増やすことと同時に農地の計画的な保全の必要もあったからです。

生産緑地法

第1条(目的)この法律は、生産緑地地区に関する都市計画に関し必要な事項を定めることにより、農林漁業との調整を図りつつ、良好な都市環境の形成に資することを目的とする。

 

1-2.生産緑地の指定解除

生産緑地に指定されれば、下記のいずれかに該当しなければ指定解除の手続きができません。

・生産緑地として指定されてから30年を経過している

・主たる従事者が死亡したとき

・主たる従事者が病気やケガ等で農業に従事できなくなったとき

 

上記のいずれかに該当した場合には、市長に対して買取の申し出が出来ます。(生産緑地法第10条)

(1)市町村長に対して買取の申し出

(2)市町村長による買取りまたは買い取らないの通知

(3)農業従事者に取得の斡旋

買取りの申し出を行った日から3か月以内に所有権移転が成立しなければ生産緑地の指定が解除されることになります。

(1)の買取の申し出を行い、(2)の買い取らないという通知を1か月以内に受け取り、また(3)の取得の斡旋が成立しなかったのであれば

生産緑地の指定が解除されれば、市街化区域の農地となります。

市街区域の農地は宅地転用ができるようになるため、賃貸マンションやアパートなどの建設又は宅地として売却もできるようになります。

 

1-3.市町村に買取ってもらう

相続の発生に伴って生産緑地の買取申出が多くなります。

生産緑地は公園や道路等の公共施設、また道路用地の代替地、市民農園として買い取りされることもあります。

しかし、買取りされているのは全体として1%から2%ほどであり、結局農業従事者に取得の斡旋も不調となり、買取申出された多くの生産緑地は解除となってしまうのが現状です。

 

買取り価格に関しては、市町村長に対して時価で買い取るべき旨を申し出ることができるとしています。(生産緑地法第10条)

時価とは、農地並み価格ではなくて、宅地見込み地価格として適正価格で算出されることになります。

 

市街化区域の農地が減少していることに危惧を感じている市町村は多く、別の宅地化農地をあらたに生産緑地に指定したり、地主に市民農園等として活用をお願いするということが増えています。

 

買取り申出書を提出

 

1-4.生産緑地の買取申出書の提出

都市計画課の窓口や自治体のホームページ等で買取申出書を取得しましょう。

生産緑地法第10条、15条の要件に該当する場合には、時価で買取りを申し出ることができます。

申出があった日から1か月以内に、買い取るかどうかの通知がかえってきます。

 

買取申出に必要な書類(自治体によって必要書類が異なります)

・買取申出書

・農業従事者証明書

・除籍謄本か住民票の除票(主たる農業従事者が亡くなった場合、死亡した日の分かる証明書)

・土地の全部事項証明書

・案内図や公図

相続に伴う所有権移転前の場合には

・被相続人の出生から死亡までの戸籍

・相続人の現在の戸籍

・相続関係図

・相続人の戸籍の附票又は住民票の戸籍が入っているもの

・遺産分割協議書及び相続関係者全員の印鑑証明書(遺産分割協議をしてる場合には)

 

1-5.相続後一定期間内に売る

生産緑地地区内の農地などが市町村などに買い取られる場合には、譲渡所得について1500万円の特別控除がなされます。

 

また宅地に転用を行ってから売却をする場合でも、一定期間内に譲渡をすれば支払った相続税額が取得費に加算されます。

(相続財産を譲渡した場合の取得費の特例)

 

生産緑地を売るならば、相続後がチャンスともいえます。

1-6.納税猶予されていた相続税を支払わなければいけない

相続税の納税猶予を受けていて買取りを申し出た場合、納税猶予されていた相続税と利子税を支払わなければならない場合があるので、税務署によく相談をしてください。

一定要件を満たしていた場合には、納税猶予されていた相続税が免除されることもあります。

参考HP:国税庁 農業相続人が農地等を相続した場合の納税猶予の特例のページ

 

 

さいごに

生産緑地であった土地は、500㎡以上の土地となります。

宅地転用してから一般的に売り出しても、大きな土地が個人の買い手がつきません。

500㎡以上の土地の主な買い手は、デペロッパーや建売業者となります。

 

下記のページもご参考くださいませ。

相続した土地を売却したい、相場より高く売るためのポイント

地目が畑・田である農地を売るには【売却/買取】

 

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