建物診断をおこなって物件を売るには【インスペクション/メリット】

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平成30年4月1日以降には不動産の売買契約時・重要事項の説明時においてインスペクションの説明をしなくてはいけません。

平成28年に宅地建物取引業法の一部が改正され、平成30年4月1日からインスペクション(建物状況調査)に関する規定が施行されるからです。

これにともなって、中古住宅の市場ではインスペクションの需要が増えてくるでしょう。

具体的には下記のように書面の交付と説明が不動産会社に義務付けられます。

媒介契約において建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項を記載した書面の交付
買主等に対して建物状況調査の結果の概要等を重要事項として説明
売買等の契約の成立時に建物の状況について当事者の双方が確認した事項を記載した書面の交付

必ずしも、売主がインスペクションを実施しなければいけないわけではありません。

ただし、媒介契約書や売買契約書にインスペクションの事項について記されることから、今後住宅市場においてインスペクションの認知度が上がっていくことは間違いないです。

 

1.インスペクションとは

インスペクションとは、建物の状態を検査することです。ホームインスペクションともよばれており、民間事業者によって実施されています。

アメリカでは住宅購入前のホームインスペクションが80%以上の割合でおこなれており、今後日本でも中古住宅の売買時やリフォーム時にインスペクションの実施が増えていくでしょう。

 

また空き家問題が深刻化している中で、国土交通省は平成37年までに既存住宅売買瑕疵保険の加入割合を現在の5%から20%になるように成果指標を定めています。

既存住宅売買瑕疵保険とは

中古住宅の【検査】と【保証】がセットになった保険制度のことです。検査(インスペクション)をおこない、それに対して最長5年間の瑕疵保証がついてきます。

保証がついている中古住宅であれば、安心して買えるようになります。

 

インスペクション(検査)では、建物の劣化状況を把握するために事業者によって基本調査・詳細な調査をおこなっています。

基本調査では費用が5万円から10万円前後かかります。主に床・壁・天井・建具、床下、屋根裏、外壁や屋根などを目視で調査します。

 

国土交通省ではインスペクションのガイドラインを公表しています。 (引用元:国土交通省 既存住宅インスペクション・ガイドライン)

現況検査の内容は、売買の対象となる住宅について、基礎、外壁などの住宅の部位ごとに生じているひび割れ、欠損といった劣化事象および不具合事象の状況を、目視を中心とした非破壊調査により把握し、その調査・検査結果を依頼主に対し報告することである。

現場での検査を行う者として、知識や経験が求められる。建築士や建築施工管理技士など一定資格を有してる者や実務経験を有していることが一つの目安となる。

検査項目(確認する劣化事象等)としては以下を基本とする

1構造体力上の安全性に問題のある可能性が高いもの

2雨漏り・水漏れが発生している、又は発生する可能性が高いもの

3設備配管に日常生活上支障のある劣化等が生じているもの

インスペクション

 

1-1.高く売るために、売主負担でインスペクションを行う

個人間の中古住宅の売買において、買主が購入前にインスペクションを行うケースは増えてくるでしょう。

調査会社や建築士に検査をしてもらい、調査結果を確認してから最終的な購入判断をすることができます。

 

中古住宅は瑕疵担保免責の特約付きで売買されることが多く、買主としても購入時に建物の状態を知ることができないため不安になります。

たとえ、売主から売買契約時に物件周辺状況等報告書をもらっていたとしても、引き渡し後に瑕疵が発見されるケースは十分に考えられます。

 

もしも、売主負担で販売をする前にインスペクションを行っておけば、内覧者や購入検討者は安心して購入を検討することが出来ます。

買主が購入するための安心材料だけでなく、買主がリフォームするための参考材料ともなります。

インスペクションを行っておくことで、不動産会社が内覧する人に営業をしやすくなるというメリットもあります。

 

 

1-2.インスペクションを行ったほうが良い中古住宅

居住用の中古住宅を購入する方は、下記の3パターンに分かれるでしょう。

・現況のまま使うために購入する方

・リフォーム前提で購入する方

・建て替え前提で購入する方

 

築年数が30年から40年以上経ってる物件であれば、建て替え前提で購入する方も多いでしょう。

建て替え前提で売買される物件であれば、わざわざインスペクションを行う必要もないかと思います。

 

しかし、まだ築年数が20年から30年以内の中古住宅は、現況のまま使う方やリフォーム前提で購入する方が多いです。

そのような中古住宅は、インスペクションをされていれば買い手は安心して購入することができます。

 

築年数20年以内の中古住宅建て替えができない中古住宅はインスペクションをしておくメリットがあるのです。

築20年以内の中古住宅

築20年以内の中古住宅であれば、購入後に現況のまま使う方や、一部リフォームをして使う方が多いでしょう。

中古住宅は基礎・屋根・外壁・内装・水回りなど、どこの部位でも定期的な点検が必要です。直近でリフォームや修繕をされていて修繕歴が残っていれば問題ないですが

もしも、直近5年から10年以内にリフォームや修繕をしていなければ、インスペクションを実施しておくことで現況把握をすることが出来ます。

それに、購入する前に買主が修繕すべき箇所や劣化状況を知ることが出来れば、買主は不安を払しょくして購入することができます。

建て替えができない中古住宅

建て替えができない再建築不可物件の多くは、リフォーム前提で個人間売買されています。

再建築不可物件は築年数が40年から50年以上経ってる物件が多く、劣化状況が全くわからないため、どんなに金額が安くても手を出せない方も多いです。

リフォーム代がどれぐらいかかるのか、現況の耐震強度はどれぐらいなのか、

購入前に把握できなければ、購入しない方は多いのです。

 

不動産業者に買い取ってもらうのでなく、再建築不可物件を市場で売却したいのならばインスペクションをしておくのも一つの方法です。

1-3.買主が得する制度もある

インスペクションが実施されて既存住宅売買瑕疵保険に加入することで、買主が補助金や給付金をもらえることがあります。

既存住宅売買瑕疵保険に加入することで買主も安心して物件を買えるし、補助金も出るということで買主にとって一石二鳥です。

 

下記のようにお得な制度が活用できる可能性があります。

 

・住宅ストック循環支援事業補助金

リフォーム市場の拡大を目的とした補助金制度です。最大65万円が補助金として支給されます。

40歳未満の若者が、売買に際して、インスペクションを実施し既存住宅売買瑕疵保険に加入することが要件となってきます。

 

・住まい給付金

中古住宅の場合には、売主が宅建業者であって既存住宅売買瑕疵保険への加入など、売買時に検査を受けていることが要件となります。

給付額は、住宅取得者の収入額によって給付基礎額が決まり、登記上の持ち分割合を乗じた額が給付されます。

 

・住宅ローン控除の利用

中古の木造住宅を購入したときに、築年数20年以内の住宅または現行の耐震基準を満たしていれば住宅ローン減税制度を利用できます。

ア、耐火建築物以外の場合(木造など):20年以内に建築された住宅であること

イ、耐震基準適合証明書
国土交通大臣が定める耐震基準に適合していることについて、建築士等が証明したもの

ウ、既存住宅性能評価書(耐震等級1以上)
既存住宅性能評価において、耐震等級1以上が確認されたもの

エ、既存住宅売買瑕疵保険に加入
住宅瑕疵担保責任保険法人による中古住宅の検査と保証がセットになった保険(既存住宅売買瑕疵保険)に加入していること。同保険への加入には現行の耐震基準に適合していることが要件とされている。【平成25年度税制改正により追加】

引用:国土交通省 すまい給付金HP

 

1-4.自分でできる建物調査

築年数が古い一戸建てであれば、買主は建物の状態を詳しく知ってから買いたい方もいるでしょう。

すでに空き家となっている場合には、売る前に既存のフローリングや畳を撤去しておくのもありでしょう。

残置物や床材を撤去しておくことで、買主が建物を調査しやすくなります。

 

床下や屋根裏を調べる

 

床下点検口から床下の劣化状況(シロアリの被害、腐朽箇所)を調べることができます。築年数が古い一戸建てでは、床下点検口がついてないこともあります。

その場合には、畳が撤去されていてれば下地板をはがすことで床下を確認することができます。

築年数が古い物件の多くは、畳を撤去した後の下地板や根太がボロボロになっています。

 

雨漏りや漏水等の有無も中古住宅を探してる方は気にされてる方が多いです。

今まで屋根の葺き替え工事や2階天井の張り替え工事をしてなければ、屋根裏の点検口から屋根裏にのぼることができますので屋根裏を一度調べてみましょう。

大雨の日や台風の日などに懐中電灯を持ってのぼってみれば、雨漏りが発生してるかどうか、また屋根裏の劣化状況を確認することもできます。

 

さいごに

建物を高く売るための一つの手段として、インスペクションを行っておくことは非常に有効な方法です。

購入前に買主に安心できる材料を提供できることで、中古住宅は売りやすくなるのです。

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