相続した狭小地、家族が増えて住み替えで不要になってしまった狭小地
都内であれば狭小地でも若いご夫婦の方や投資家の方からの需要があります。
1.東京に多い狭小地、狭小物件
東京都内では他県に比べて土地が多く売買されていますが、中には狭小地や変形地等もあります。
そのような土地を相場より安ければ購入する方も多いです。
東京では土地が高く希望通りの土地を希望の予算で購入することは難しいからです。
狭小地や狭小住宅の売却を考えてる方は有効活用する目的がなければ、売却してしまいましょう。
1-1.狭小地、狭小住宅とは
狭小地とは40平米から50平米以下の土地のことをいいます。
狭小住宅とはその狭小地に建てられている住宅のことです。
狭小地は変形地や無道路地、間口狭小の土地であることも多く、相場より評価が低い土地もあります。
狭小地は利用用途が限定されることもあり、また建築費や解体費が高くつきやすいです。
都会では需要がありますが地方では需要が低いです。地方では主に駐車場や資材置き場としての活用になってしまいます。
1-2.建ぺい率、容積率
都市計画による定めに従って、建築基準法による建ぺい率や容積率の制限が課されます。
建物を建築する上で建築基準法と都市計画法を順守しなければいけません。
・建築基準法によって建築物の敷地や構造、設備、用途などに関する最低基準が定められています。
・都市計画法によって地域や地区におうじた建物の規定等が定められています。都市計画法で定められた用途地域では、建物が建てられる建築面積や延床面積がかわってきます。
建ぺい率とは
建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合のことです。建ぺい率が小さい場合には敷地の空地が多くなるということです。
建ぺい率の限度は用途地域によって定められています。
容積率とは
敷地面積に対する延床面積の割合のことです。容積率が400％であれば、40平米の狭小地でも大きな建物を建てられる可能性はあります。
前面道路の幅員制限や建築物の高さの制限を考慮して、建物を設計する必要があります。
容積率が大きい地域の狭小地は大きな建物が建てられる可能性があり、土地を有効活用しやすいです。
住居地域に比べて商業地域の土地であれば建物が大きく建てられる可能性があるのです。
1-3.古くなった既存不適格物件
東京都内では築年数が古くなった建ぺい率、容積率オーバーしてる既存不適格物件も多いです。
法令などの改正で既存不適格になってしまった建物、無断増築などで建ぺい率がオーバーしてる建物もあります。
後者は違法建築物ともいわれます。
既存不適格物件は住宅ローンの利用も困難であるため、売却はしづらくなります。
築年数が古く・狭小であることに加え、擁壁物件や再建築不可などの難があると、3重苦の物件ともいわれます。このような物件は業者買取に依頼される方もいます。
1-4.小さい家を建て替え
敷地面積が小さい狭小地や変形地、傾斜地、間口狭小地で建物を建て替えするには建築コストが高くかかります。
狭小地の建築コストは一般住宅に比べて割増しになることが多いのです。
下記のように小さな敷地を生かして建築設計事務所に相談したほうが良いでしょう。総工事費の10％から15％が設計料の目安です。
・狭小物件を建て替えて収益物件として活用する
・敷地面積が10坪未満だった駐車場を住宅にする
・奥行きが長い『うなぎの寝床』のような敷地を活かして、店舗物件にする
また既存の建物を生かしてリフォーム再生することもできます。
地盤や基礎に問題がなければ、建て替えるよりもフルリフォームしたほうが安く済む場合が多いです。
特に建ぺいオーバーしてる物件はリフォームした方が延床面積も減らずにすむということもあります。
2.狭小地、狭小住宅の評価
土地の評価や価格を気にする人は売却する人だけではありません。
購入を検討してる人、相続税対策をしなければいけない人も土地の評価を知る必要があります。
土地の評価は土地の形状や利用状況、諸条件によって個々に評価がことなります。
また狭小地の売却を考えてる方は、不動産会社に相談をして周辺物件の売り出し価格や成約事例をふまえて売却価格を決めることになります。
実勢価格を参考にして希望の売り出し価格を不動産会社に伝えても良いでしょう。
ただ、土地の形状が狭小地にくわえて、旗竿地や変形地、がけ地等の場合には査定金額が非常に低くなりやすいです。
2-1.減価されやすい土地
下記のような土地は価格が下がりやすい、また売却しづらくなる土地です。
土地の形状としては正方形や正方形に近い長方形であれば様々な用途として土地活用がしやすいです。
・奥行きが長い土地
・間口が狭い、間口の奥行きが長い土地
・土地の形状が変形してる、三角形の形状などしてる土地
・がけ地
狭小地ということに加えて、土地が不整形だったり間口が狭かったりすると、利用用途の限定や建築する際のコストも上がります。
建築コストが上がる理由として、設計費の問題だけでなく、資材の搬入や足場の問題・作業車の出入りが出来ない問題が出てくるからです。
2-2.査定金額が低くなりやすい土地
売却する時に査定金額が下がりやすい不動産があります。
・建築基準法の道路に接していない土地、再建築不可物件など
・セットバックが必要になってくる土地
・建ぺい率オーバーしてる既存不適格物件など
ただでさえ狭小地、狭小物件なのに建て替えをすると更に小さくなってしまいます。
また再建築不可物件は建て替えすることができないため、リフォームで物件を再生するしかありません。
再建築不可でさらに更地の場合には駐車場用地や資材置き場としての活用に限定されてしまいます。
そうなると、売却するには隣地の方に購入してもらう等でないと、買ってくれる人は滅多にいません。
2-3.狭小地、狭小住宅を高く売るには
東京都内、23区内の不動産であれば、狭小地や狭小物件であっても需要があるため売却はしやすいです。
ただ、2-1でご紹介したような減価されやすい土地、また古家が建っている場合には高く売却する為の工夫や戦略が必要になってきます。
相場と同額で、または相場以上で売却する為には購入希望者に購買を促すための建築の案やリフォーム案が必要不可欠です。
2-2でご紹介した建ぺい率オーバーの物件、再建築不可物件となると相場通りの金額で売却も難しくなります。
このような物件となると、不動産買取会社に依頼される方も多いです。
2-4.不動産買取会社に依頼する
住宅ローンが難しくなってくる建ぺい率オーバーや再建築不可物件となると、不動産買取会社への依頼が多くなります。
当社でも積極的に狭小地や狭小物件、既存不適格物件、再建築不可物件を買取しております。
当社では自社の木工職人や大工を抱えている為、リフォームが必要になる古家や狭小物件を高く買い取りできます。
買取をご希望の方、また仲介会社様も当社までご査定依頼くださいませ。
株式会社HomeWay
東京都渋谷区渋谷2-4-6 サンゼンビル5F
Tel：03-6427-4177
Fax：03-6427-4178
Mail：info@home-way.jp
東京都知事（２）第91180号
さいごに
売却や買取りの相談だけでなく、狭小地の有効活用のご相談もお受けしております。
当社にてリフォーム業者のご紹介、建築設計会社のご紹介もしております。
