再建築不可物件をリフォーム前提で安く購入する4つの条件

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東京都内や希望のエリアで一戸建てを探してるが高すぎて、家を購入することは夢のまた夢だと諦めてないでしょうか?

 

手狭になっちゃうが小さいマンションを購入する、または他県で一戸建てを購入できればいいや、と妥協してませんか?

仕方ないことかもしれません。2016年、東京23区内では不動産価格が相変わらず上昇し続けています。私の知り合いのマンション販売業者も、都内の新築マンションは高騰化してしまってると嘆いてました。

23区内の安い一戸建て物件を探してると、再建築不可か借地権もしくは築年数が40年から50年以上たった古家付き土地が多いです。

再建築不可って言葉をはじめて聞いた方も多いと思います。後にご説明させていただきます。

 

投資家の方、不動産業者、個人の方でも、再建築不可物件をビフォーアフターさせて活用するという動きが本当に多いんです。

目次

1.安く再建築不可物件を買う4つの条件

2.再建築不可物件を買った後

3.要注意ポイント

4.リフォームの苦労

5.それで買った後、売れるの?

6.当社が買った再建築不可の例

まとめ

1.安く再建築不可物件を買う4つの条件

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東京都内では土地代が高くて、一戸建てやマンションを買うことが難しいです。

特に23区内の新築物件では2LDK以上の間取りだと平均して物件価格が5000万円以上するので、自己資金や資金援助なしに購入するのは大変です。

 

だからこそ、23区内の中古住宅をリフォーム前提で購入する方は増えています。

特に、再建築不可物件や借地権、または建ぺいオーバーなどの既存不適格物件は安く購入することができます。

 

こちらのページでお勧めするのが、再建築不可物件です。

再建築不可物件とは、建て替えが出来ない土地建物です。

何故、建て替えができないかというと、建築基準法の接道義務を満たしていないのです。

幅員が4m以上の道路に、建物の敷地が2m以上接している必要があるのです。未接道の袋地物件や、接道幅が2m未満の旗竿物件(はたざお)は接道義務を満たしていないことになります。。

敷延物件、無接道の物件など等、他にも言い方はありますが。

道路との接道状況に関しては、土地ごとに異なります。

東京都内の密集市街にはそのような物件が沢山あります。

 

再建築不可物件は通常の物件に比べると、3割から7割ぐらいの価格で購入できることがあります。

23区内でも、1000万円台から2000万円台で購入できます。都心部(渋谷区、新宿区、港区、品川区、目黒区)でも2000万円台から3000万円台で購入できる場合があります。

まず、再建築不可物件を安く買って成功させる為の4つの条件をあげます。

1−1.1つめにリフォーム業者との付き合い

不動産業者は建物のリフォームの知識が少ないことが多いです。

物件の見学時にリフォーム費用がどれぐらいかかるのか教えてくれません。リフォームに関して全く知らない営業マンも多いです。

事前に親しいリフォーム業者や大工との付き合いがあると見学時に楽です。

どんなに物件が安くても、リフォーム代の概算をたてられないのであれば、再建築不可物件を購入することは危険です。

但し、付き合いがないリフォーム会社に見積もりをたててもらっても参考にならない場合があります。リフォーム会社は沢山あるため、工事内容や見積もりもバラバラだからです。

1−2.2つめに立地が一番重要

将来的に購入した不動産を売却することを考えたら、立地が一番重要です。

再建築不可物件を購入するときに下記の点を満たしているかどうか

 

Ⅰ駅からの徒歩時間が15分いないかどうか(なるべく10分以内)

Ⅱ東京23区内かどうか

Ⅲ建物の近くに施設や買い物スポットはあるかどうか

 

建築基準法の接道義務を満たしていない再建築不可物件は車の出入りが難しいです。

敷地までの通路の幅が1mから2m未満の物件が多いです。駅から遠くて駐車場もない再建築不可物件は将来的に売却が困難となります。

土地が高い23区内だからこそ、再建築不可物件も需要があります。ただ、土地が安い他県エリアでは再建築不可の売買は難しくなります。

また、買い物スポットや施設が物件近くにないと不便な物件ということですね。

 

1−3.3つめにインターネットで物件情報はこまめにチェック

再建築不可物件は安く販売価格を設定することもあり、早く売買が成立してしまうことが多いです。

インターネットで安い情報が出たらすぐに見学や買付の準備をすることが大切です。

インターネットの情報入手先として、SUUMOやAthome、Home’sなどの不動産ポータルサイトがあげられます

収益物件(アパート等)として、楽待や健美家などの投資ポータルサイトに掲載されてることがあります。

上記サイトを毎週チェックしたり、事前に条件登録しておくことで不動産情報がいち早く手に入ります。

 

中には数か月から1年売りに出されてるが、売れてない物件もあります。そのような物件は価格交渉の余地があります。

自分が探している希望エリアの物件であれば、事前に不動産会社に価格交渉できるか確認しておきましょう。

1−4.4つめに再建築不可物件を安く早く買うにはスピード勝負

都内23区内で相場よりも安い再建築不可物件が売りに出されたらすぐに販売終了することもあります。

情報が出たら、当日翌日には見学、リフォーム業者に確認してもらう、買付を入れるのが一番です。

安い一戸建てやアパート物件は投資家の方も狙っている為、ライバルは多くなります。

但し、安いからとすぐに買うのは危険です。必ずリフォーム業者に基礎や土台など建物の状態をくまなくチェックしてもらってから買付を入れることです。

再建築不可物件はリフォーム代金1000万円以上かかることも多いです。

 

2.再建築不可物件を買った後

再建築不可物件の決済、鍵の引き渡しがすんだら、はやい段階でリフォーム契約・工事に入ったほうが良いでしょう。

火災保険(最長10年)の加入、物件によっては耐震診断の依頼、自治体のリフォーム助成制度の確認をしておくこと。

居住用として購入したのならば、近隣の方への挨拶を事前にすませておきます。

2−1.リフォーム契約

事前にリフォーム会社と打ち合わせをしておいた内容(プラン・見積もり)で工事請負契約を結びます。

自己資金がない場合にはリフォームローンを組むことになります。

ローンが下りてリフォーム業者との決済ができてから、工事着工となります。

 

なるべく現金はリフォーム費用に残しておいて、物件購入の際には自己資金少なめで住宅ローンを組んでおいてたほうが良いです。

リフォームローンは金利が高い、借入年数が短いので、住宅ローンに比べて金利負担が大きくなります。

2−2.将来的に売却できるかどうか

居住用として購入する場合には、フルリフォームしてからも建物の修繕やメンテナンスを定期的にしっかり行うことです。

建物を大事に利用し続けることで、将来売却することになったとしても建物の状態が良ければ買い手はつきます。

再建築不可物件は買い手は銀行の住宅ローンは利用できません。ノンバンクでの融資でしか買えません。金利は3.9%です。

現金で買う人、もしくは金利高めで購入してくれる人がいるかどうか。価格が安ければ買い手はつきますが、購入時の価格で売れるかどうかはリフォーム内容次第です。

 

3.要注意ポイント

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再建築不可物件を購入するときには注意点があります。

個人間の売買では、瑕疵担保免責や境界非明示で現況渡しが多いです。再建築不可物件は気を付けて買うべきなのです。

瑕疵担保免責とは、建物の構造上主要な部分に瑕疵があったとしても、引き渡しがすんでから売主は買主に対して保証しないということです。自己責任ということです。

 

再建築不可物件は築30年から40年超えてる物件や築年数不詳物件が多いので、瑕疵がある前提で購入するわけですが・・・だからこそ買う前の状態を把握しておきましょう。

境界非明示とは、境界標や杭などの境界明示が無い状態で引き渡すことを買主が承諾して購入するということです。古くからの家が立ち並んでいるエリアでは境界標がないことも多いです。

そのようなエリアは隣人や近隣の方がご高齢の方が多く、また空き家になってることも多いので非明示取引が多くなります。私道持分がない場合もあるので注意して買いましょう。

その他にも要注意ポイントは多くあります。

3−1.購入前に物件状況報告書、建物の不具合を確認しておく

外壁塗装やクリーニングがけ、クロスだけ張り替えてる物件に注意です。内装を表面だけリフォームしてても綺麗に見えるものです。

中古住宅の売買契約の際には売主からの物件状況報告書や建物の不具合をしっかり書面にして報告してもらいましょう。

瑕疵担保免責だとしても、もし売主が知ってて伝えなかった場合には購入後に発覚した場合に売主に対して請求することができます。

漏水や雨漏り、水回りや設備の故障が無いかどうかも確認しておきましょう。

3−2.住宅ローンは利用できない

物件購入時に銀行の住宅ローンは利用できません。再建築不可物件をローンで購入したい場合には

三井住友トラスト・ローン&ファイナンスの住宅ローンがあります。基本的には連帯保証人が必要となります。

自己資金は1割から2割求められます。共同担保を入れることでフルローンで借り入れができる場合もあります。

  • 変動金利:3.9%~5.40%(56歳未満の場合は3.9%)
  • 融資金額:3億円以内
  • 返済期間:72ヶ月~35年
  • ローン手数料:融資金額の1.620%
  • 保証人の有無:有

1500万円の再建築不可物件を金利3.9%、30年で返済する場合

  • 自己資金:150万円
  • 融資希望額:1350万円
  • 返済期間:360ヶ月(30年)
  • ボーナス返済:なし
  • 金利:3.9%
  • 返済方法:元利均等返済
  • 月々返済額:63,675万円
  • 利息:9,423,074円
  • 総返済額:22,923,074円

その他に、上記の例であれば、ローン手数料218,700円、火災保険10年プラン費用、所有権移転・抵当権設定費用などが必要となってきます。

金利が高い分、トータルの支払い利息分を減らすためには繰り上げ返済をしていくか、自己資金を多めに入れて住宅ローンを組むことです。

 

但し、リフォーム費用になるべく現金はまわしておきましょう。

リフォームローンは金利が高く、返済期間が短くなるからです。また再建築不可物件の場合、銀行でリフォームローンを断られる場合があります。

 

3−3.居住用として買うのか、投資用として買うのか

投資用で購入するのならば利回りが重要です。利回りにして最低10%以上は見ておきたいところです。

建て替えができない不動産は売却するときの出口が少なくなります。

また23区外や他県の物件となると、賃貸の需要が低くなる分、投資用として購入するのは危険です。

他県で駅から遠い物件・駐車場無しの物件は投資向け物件としてNGです。

 

居住用で買うならば、ローン金利やリフォーム費用を考慮しても最終的に得といえるかどうか計算しましょう。

周辺や同一・類似エリアで売りに出されてる物件、過去売りに出されていた物件と比較検討して考えましょう。

最終的な支払総額(30年から35年のローンシミュレーション表)を想定しておかないといけません。

目先の安い物件価格に惹かれて購入したのに、支払総額がとんでもないことになってしまった・・・なんてことのないようにしましょう。

再建築不可物件はある程度自己資金を用意して購入しないと、損をしてしまいます。

その点、現金で買える人は強いです。

3−4.安いかどうかは目利きが必要

再建築不可物件は安いかどうかは目利きが必要です。

殆どの個人の方は再建築不可物件を見学しても不安が残ります。リフォーム前の物件はボロボロです。建物の価値はゼロに等しいです。

雨漏りがあり壁がボロボロで柱が腐食してる、建物が劣化してる、床が沈んでいる、一部傾いているなど

リフォーム費用がどれぐらいかかるのか、リフォーム業者とみてもらわないと個人の方では判断が難しいです。

 

4.リフォームの苦労

再建築不可物件を購入してリフォーム会社に見積もり依頼をすると、リフォーム会社が難色を示す、または見積もりが高い、そんなことがよくあります。

リフォーム会社や大工が、平均的なリフォーム費用で再建築不可物件をリフォームしたがらない理由があるのです。

  • 敷地いっぱいに建てられていて足場が組みづらい家
  • 接道幅が狭く車や職人の出入りが困難の家
  • 建物が傾いている、ゆがんでいる家
  • 手作業での解体が大変、補修・補強箇所が多い
  • 建物よりも地盤に問題がある家

リフォームという選択肢しか選べないのが再建築不可物件です。

4−1.リフォーム実績

2016年度、東京都内の再建築不可物件を多くリフォーム工事してきました。

当社は不動産売買業だけでなく、リフォーム事業も行っているため、2016年度だけでもフルリフォームで10件以上の実績がございます。

下記はフルリフォームとしての実績なので、外壁塗装や一部内装リフォームを入れたら他にも再建築不可物件の受注工事はしております。

  • 品川区戸越の再建築不可の木造2階建て
  • 神奈川県川崎市多摩区長尾の再建築不可の平屋建て
  • 神奈川県茅ヶ崎市中島の再建築不可の木造2階建て
  • 新宿区原町の木造一戸建て、アパート
  • 千葉県市川市高谷の店舗付き住宅
  • 千葉県柏市の木造2階建て
  • 葛飾区東水元の木造2階建て

工事に手間がかかりやすい再建築不可物件は、どこのリフォーム会社に仕事を依頼しても見積もりが高くなりがちです。

また再建築不可という土地の問題、私道や接道の問題をリフォーム会社に説明してから、リフォーム工事を実施できるかどうか確認する必要があります。

隣地の土地や通路部分を、資材置き場や足場として借りる必要が出てきます。工事中の出入りなど近隣への配慮に欠けてしまうと、後々困るのは所有者の方です。

 

また火事や地震などで建物が全焼、倒壊してしまったら再建築できません。しっかりとリフォーム時に耐震工事、防火対策のリフォーム工事をしておきましょう。

4−2.職人や大工の苦労

職人や大工の仕事には、見えない苦労が多いです。

いざ、リフォーム工事をしてみたら、内部の痛みや老朽箇所が多く、補強工事や追加工事が出てしまったケースはあります。

基本的にはリフォーム会社とお客さんとで追加工事契約を結ぶのが一般的ですが、材料が足りている場合にはサービスで対応してくれる場合があります。

現場で工事する職人さんや大工さん、現場監督、リフォーム請負会社は役割がバラバラです。

工事中のクレームは請負会社の担当に直接言うのが良いですが、リフォーム工事中の感謝のお言葉やお礼は現場作業者に伝えたほうが良いです。より一層丁寧な気持ちで仕事をやろうと職人さんが現場で奮起してくれるでしょう。

4−3.増築はできない

10平米以下の増築であれば、無指定地域であれば建築確認不要で増築はできますが、

東京都内は防火地域か準防火地域となります。

よって、10平米以下の増築でも増築不可ということです。

 

5.それで買った後、売れるの?

23区内の不動産であれば売ることはできます。

2015年、2016年のように不動産価格が上昇、外国人の流入、シェアハウスやAirBnBの規制緩和の兆しが出てきてる等

東京都23区では不動産の需要が高まってます。

再建築不可物件を購入する際に立地の判断さえ間違えなければ、将来的に売却することができます。

また東京都足立区では未接道建物への建て替え更新を促進する為の新たな取り組みが始まりました。一部助成金も出ます。

幅員1.8m以上の通路でも建て替えができるように、かつ一部の地域では幅員1.2m以上でも建て替えができるようになります。

詳しくは『 足立区/無接道家屋の建替え更新に向けた新たな取り組み』を参考にしてください。

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自治体によって救済措置が将来的に出る可能性、また建築基準法の改正による緩和が期待できるかもしれません。

5−1.23区内は売却できる

23区内であれば不動産の需要はありますので、売却はできます。価格が安ければ、再建築不可でも気にしないという方は多いです。

まだ事故物件や心理的瑕疵の告知内容がある物件のほうが売りづらいです。また再建築不可物件の販売価格が低額であれば、買い手にとってローン金利の負担も少なくなります。

売却するときの査定見積もりは不動産会社、2~3社以上にお願いすることです。

5−2.維持修繕されてる再建築不可物件の売り物は少ない

売りに出されてる多くの再建築不可物件はボロボロの状態が多いです。売れ残ってるのは空き家として管理を放置してしまってる家が多いです。

雨漏りを放置してしまって、床下まで沈んでる家。窓が割れており玄関の鍵も開かない、所有者は遠方に住んでいる家。建物の周りを蔦だらけが絡まってしまい、敷地内の植物や木が隣地に越境して迷惑をかけてる家。

そんな家を数多く見てきました。

だからこそリフォーム済み物件は需要があります。住み続けてる間は維持修繕はしっかり行う前提で、売却するときには買い手が即入居可の状態であれば、高く売ることも可能です。

5−3.相続不動産としては扱いづらい

再建築不可物件を子供に相続させることは現実的にむずかしいです。再建築不可物件は維持修繕し続けなければいけない。

再建築不可の価値をまったく感じることができないという方もいます。相場より安くなるにしても、あまりに安く手放してしまう方も多いです。

やはり、再建築不可物件に価値を感じない人も多いからです。できれば自分の代で売却しておきたいのが再建築不可物件です。

5−4.元を取る気持ちで再建築不可物件は購入するのが良い

まずは安く物件を購入して予算内でリフォームできることが理想です。リフォーム代込で安く家を買うことができれば良いでしょう。

賃貸に住み続けるのがもったいない。ただ、希望してる地域では一戸建てが買えない。

そんな方にとって再建築不可物件はピッタシです。但し、土地によって土地の形状や接道状況など違います。

隣地とトラブルがない、通行しやすい、所有権かつ私道持分があることを条件に再建築不可物件を買いましょう。

5−5.当社も買い取りしてます

再建築不可の買取

 

ちなみに当社も東京都内であれば再建築不可物件の直接買い取りを行っています。

売却のきっかけで多いのが、親から不動産を相続したことですね。

当社は自社で再建築不可のリフォームができるため、直接買い取りができるんです。

詳しくは『 再建築不可買取~当社が再建築不可を高く買い取る4つの理由』をご参照くださいませ。

株式会社HomeWay

東京都渋谷区渋谷2-4-6 サンゼンビル5F

Tel:03-6427-4177

Fax:03-6427-4178 

Mail:info@home-way.jp

東京都知事(2)第91180号

 

6.当社が買った再建築不可の例

建物の状態として酷かったのが、豊島区にある火事で半焼してしまった物件、足立区にある雨漏りや窓ガラスが割れていて床下も腐食している物件です。

千葉や埼玉、神奈川エリアは基本的には買い取り対応してないのですが

柏エリアの再建築不可物件を買い取らせていただいたことがあります。私道の持分なく、井戸水かつ下水が整備されていなく、買取金額に関して安い値段になってしまいました。

柏駅からバス便で20分位の街から離れてるエリアで、当社にてリフォームをして再販をしましたが、販売時の広告費・リフォーム時の材料費・仲介会社に支払う手数料を差し引くと赤字になってしまいました。

元の売主様と近隣に住む方からは大変感謝のお言葉をいただきましたし、現場に入ったリフォーム作業員や販売担当者は喜んでおり、不動産の流通促進という点を考えると貢献できたのかとは思います。

 

やはり建物の状態が酷い物件のリフォーム依頼や売却依頼は多いです。

固定資産税が安いので、空き家のまま所有し続けてる方は多いですが、建物管理をしっかりしてないと痛みや劣化は早いので、賃貸に出したほうがまだ良いです。

当社に相談にこられる前に建物を解体してしまう、更地にしてしまった方がいますが、絶対にやめてほしいです。再建築不可物件を一度解体してしまうと、新築できない可能性が高いからです。

 

台風や地震のつど建物の状態を気にしてしまう、火災保険や税金がもったいない等で、最終的に売却する方が多いですね。

6−1.当社に再建築不可物件を売っていただいたお客様

当社に直接再建築不可物件の売却相談をいただく方のほとんどは、親から再建築不可物件を相続した方です。

また親が施設に入居したこともあり、子供が売却の相談に来られるケースもあります。

実際に居住用として利用されない方の多くは、早めに売却をしてしまいたいとご相談にこられます。

6−2.当社から再建築不可物件を買っていただいたお客様

30代から40代のご夫婦や単身の方が多いです。

2015年に販売させていただいた物件では品川区戸越の物件、狛江市、文京区白山、新宿区原町、多摩区長尾がありますが

上記の物件はリフォーム前に売買契約を結んでおり、お客様にて間取りや外壁・屋根・内装・カラー含めて全て選んでフルリフォームをいたしました。

リフォーム前の物件であれば、自由に間取りや内装・水回り設備を選べるというメリットがあります。

6−3.不動産仲介会社の販売例

宅建業者であればレインズ(東日本不動産流通機構)で過去の再建築不可物件の成約事例など情報を確認できるのですが、

殆どがボロボロの家のまま、もしくは古家付き土地として売買されています。

売り出し価格は別ですが、成約価格としては相場の5掛けから7掛けで成約になってますね。

 

まとめ

再建築不可物件は安く購入できて自分好みにリフォームして住めるというのが良いところです。

将来、売却するとして安くなってしまうという前提で購入したほうが良いです。(23区内であれば売れます。)

 

建て替えができないのは大きなデメリットなのですが、

価格メリットを享受できるのなら再建築不可物件の購入を検討してみてはいかがでしょうか?

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