古家付き土地として売却しよう!不動産業者の査定方法も解説!

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furuya

古家付き土地は、耐用年数を超えた上物(古家)がある土地のことです。

古家付き土地は建物を解体して建替えるか、リフォーム・リノベーションして建物を使いつづけるか、所有者によって利用の仕方もかわってきます。

注意点として、古家付きとを売却する際には解体せずに更地にしないほうが良い場合があります。

目次

1.古家付き土地とは

2.どれぐらいで売却できるだろうか

3.難あり、くせもの物件の場合

まとめ

1.古家付き土地とは

不動産ポータルサイトなどでは、築年数が古い建物付きの土地を売買する場合には、≪古家付き土地≫もしくは≪中古一戸建て≫として売りに出されています。

仲介会社や営業マンによって、土地扱いとして売却するのか中古住宅として売却するのか、特に基準はありません。

1981年耐震基準が改正された時、もしくは昭和築か平成築かの区切りで、古家付き土地として売り出してる営業マンは多いです。

建物の築年数が30年経つと価値が無いものとみなされることが多いです。実際には物件を修繕やリフォームされているのであれば、建物の寿命や耐用年数を伸ばすことは出来ます。

買い手からしたら、古家をリフォームして使おうが、解体して建物を新築しようが自由です。

1−1.東京23区でも古家や空き家が増えている

平成25年住宅・土地統計調査によると全国の空き家数は約820万戸あります。

ちなみに東京都の空き家率は約10.9%です。全国の中では、東京都の空き家率は低いほうですが、今後高齢社会を迎えるにつれ空き家や古家は増えていきます。

古家付き土地を更地にしてしまうと、解体費用がかかるし固定資産税が高くなってしまうので空き家のまま放置されてる方も多いです。

平成27年に空き家に対する特別措置法が施行され、今後、建物の状況によっては、住宅用地特例の軽減のカットや罰則が適用されてしまうため、古家や空き家を売却を考えてる人は増えています。

1−2.更地にしてしまうか

土地を探してる買主としては、更地であるほうが安心して購入することができます。

現況のまま古家付き土地を購入した後では、買主負担で建物の解体費用や地盤改良費用、場合によっては水道下水工事が発生する場合があります。

売主負担で更地にして売り出すのができない場合には、古家付き土地もしくは中古一戸建てとして売り出すことになります。

 

また、不動産によっては更地にしてはいけない場合がありますので、注意してください。

既存不適格物件や再建築不可物件の場合には、建物を一度解体して更地にしてしまうと同規模の大きさの建物を建てられない、建物を再建築することができなくなってしまいます。

 

1−3.中古一戸建てとして売却に出す

建物が利用可能である場合や、リフォームや修繕歴がある場合には中古一戸建てとして売却に出します。

また≪古家付き土地≫、≪中古一戸建て≫どちらもふまえて売りに出せば良いのです。

1−4.更地にする費用はどれぐらいかかるのか

更地にした場合のデメリットは解体費用の先出しと、住宅用地特例が適用されずに翌年の固定資産税が上がってしまうことです。

坪あたり解体費用は約3万円から5万円で、30坪の木造住宅の場合には90万円から150万円かかります。

重機が入れず、人力作業の場合には解体費用が高くなってしまいます。

住み替え先がすでに決まっていて、解体費用を先に捻出できるのであれば更地にすると売りやすい場合もございます。

建物の状態や土地の形状、権利関係、売却したいスケジュールを考慮して、更地にするかしないか決めましょう。

2.どれぐらいで売却できるだろうか

都心や東京23区であれば、土地や中古住宅の需要は高く2017年から2018年にかけて売りやすいことが想定されます。

東京オリンピックや建築資材の高騰化を背景に、新築マンションや一戸建て、中古物件など、全体的に不動産価格が上昇しています。

 

不動産は相場よりも高く売れる時は売れてしまうし、中々売れない時もあります。タイミングによっては高く売れることもあるのです。

売却したい時期を明確にして、希望売却価格を決めてから売却スケジュールを組みましょう。

2−1.取引事例比較法

不動産鑑定評価の一つで、多数の不動産の取引事例(成約事例)をベースとして、対象不動産の価格を求める手法のことです。

エンドユーザーの住宅用地や建物の査定時にもっとも使われる手法です。

取引事例比較法では、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行ない、選択した取引事例について事情補正および時点修正を行ない、

さらに選択した取引事例について地域要因の比較・個別的要因の比較を行ない、こうして求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の試算価格を求めます。

実際には不動産の査定時では、過去の成約事例や現在の周辺物件の売り出し事例に地域要因の比較・個別的要因を考慮して、営業マンの感覚で査定金額を出されることが多いです。

2−2.原価法

原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の価格を求める手法です。

古家付き土地の場合には建物の価値はないものとみなされます。

再調達原価は、鑑定対象の不動産を再調達することを想定した場合に必要な原価のことを指します。

土地の場合は、土地の取得原価・造成費用等が該当し、建物の場合は、建築費等が該当します。

そして、土地付き建物の場合、土地と建物の再調達原価の和を求めます。

築年数が30年超えてる建物は建物の価値がないとみなされます。結果、土地-(解体費用+地盤改良)の評価となります。

但し、改修や修繕が行われてる建物は、購入希望者からしたら中古一戸建てとして再利用することができるため、土地+建物の評価となる場合があります。

2−3.収益還元法

収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと予測される純収益の現在価値の総和を求めることによって、対象不動産の価格を求める手法です。

収益還元法は、賃貸用不動産、賃貸以外の事業に要する不動産の価格を求める場合に特に有効で、取引事例比較法や原価法と比べ、合理性が高い方法です。

ただし、過去の収益履歴とその数字の信頼性が前提となりますので、対象不動産の仲介会社や売主から提出された資料が必要となります。居住用住宅の評価には向いていません。

マンションやアパート、ビルなどの収益物件につかわれることが多く、一戸建てや古家付き土地でつかわれることは少ないです。

2−4.不動産業者による査定

訪問査定と机上査定があります。

正確な査定金額を出してもらう場合には、訪問査定をしてもらいます。実際に訪問してもらって土地の形状や周辺環境、権利関係、境界の有無、建物の状況などを確認してもらいます。

相続で売却を検討してる方や住み替えを検討していてどれぐらいの価格で売れるだろうか知りたい方は机上査定でも十分です。

机上査定とは実際に不動産会社が不動産を見ることなく概算の査定価格を出すことです。

所在地や駅からの徒歩時間や物件資料(謄本、公図、測量図)等を電話やFAXで伝える事で30分から1時間で査定してもらうことができます。

 

3.難あり、くせもの物件の場合

古家付き土地、更地として売却がむずかしい物件があります。

再建築不可や既存不適格などの物件です。

 

そのような物件は現況のまま中古一戸建てとして売りにだされることが多いです。築年数が40年から50年以上経ってる物件です。

難あり、くせもの物件は建て替えをせずにリフォーム・リノベーションして建物を使いつづけます。

古家付き土地は建物の価値無し、土地の値段のみで売却しますが、

難あり、くせもの物件は土地の値段から更に価格を下げて売却することになります。

3−1.再建築不可や既存不適格

再建築不可物件は更地にできません。建物を解体して更地にしてしまう方がいますが、その結果売却できなくなってしまいます。

更地にしても建物を建てることができないため、毎年固定資産税だけがかかってしまい、何も利用できない土地となってしまいます。

建ぺい率や容積率オーバーの既存不適格物件は建物の建て替えはできますが、同規模の大きさの建物は建てられません。

建替えることにより建物が小さくなってしまうので、リフォームやリノベーションする方は多いです。

3−2.不動産の買取業者にお願いする

難あり、くせもの物件は不動産会社に買い取ってもらうこともできます。

当社でも再建築不可物件や既存不適格物件の買取をおこなっています。

当社は古家やボロボロ、築古物件でもリフォーム・リノベーションする自社の職人達がいますので建物を再生することができます。

もし、空き家や古家の処分、引き取り、買取をしてもらいたい方、不動産の売却に悩んでる方はお気軽にご相談下さいませ。

 

再建築不可物件に関しては『再建築不可買取~当社が再建築不可を高く買い取る4つの理由』をご参考下さいませ。

既存不適格物件に関しては『建ぺい率容積率オーバーの既存不適格物件を買取してもらう』をご参考下さいませ。

株式会社HomeWay

東京都渋谷区渋谷2-4-6 サンゼンビル5F

Tel:03-6427-4177

Fax:03-6427-4178 

Mail:info@home-way.jp

東京都知事(2)第91180号

再建築不可の買取

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