東京で格安・激安の一戸建てを1000万円台で手にいれる

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東京都内で安い一戸建てを探すには、常に物件探しのアンテナをはってないと難しいです。

 

当社には不動産投資家の顧客が多くいますが、その中でも物件探しがうまい方は当社からの物件資料のお知らせだけでなく、自ら不動産ポータルサイト、チラシや紙広告等を常にチェックしていらっしゃいます。

安い中古物件やお得な中古物件は1週間から2週間で終了してしまうことが多いからです。

目次

1.東京で1000万円台で家を買う、夢のまた夢計画

2.本当に家を購入したほうが良いのか?

3.物件価格+リフォーム価格

まとめ

1.東京で1000万円台で家を買う、夢のまた夢計画

東京23区で、新築の一戸建てやマンションを1000万円台、1000万円以下で購入することはむずかしいです。

どこのエリアでも新築戸建て、マンションとなると4000万円、5000万円以上の物件価格となります。

また、そのような物件を購入するときには、住宅ローンの返済比率を考えると年収500万円から600万円以上は無いと購入することは難しいです。

金融機関は税込み年収に占めるローンの返済額の割合を審査時に判断します。(返済比率)

 

ただ、東京23区でも1000万円以下、1000万円台物件は探せばあるのです。

新築にこだわらず中古物件であれば。

また築年数がたてばたつほど、安くなります。建物の価値は無いとみなされるからです。

 

1−1.23区内でも500万円以下の物件が意外とある

築年数が30年から40年たってる物件が多いです。

下記は宅建業者しか見れないレインズといった不動産ページなのですが、東京都内で1500万円以下の物件検索をしてみたら400件以上あることがわかります。

築年数やエリアで絞ってはいないですが、沢山の中古物件はあるのです。

意外と500万円以下の物件があることもわかりますね。フルリフォームで500万円の費用をかければ、新築のようにリフォームすることもできます。

総額1000万円のリノベーション、フルリフォーム戸建て。悪くはないと思いますが、いかがでしょうか?

 

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1−2.23区だと東のエリア、もしくは多摩方面が多い

23区内だと足立区や江戸川区、北区などの北東エリア

多摩エリアでは、安い一戸建てが多くなります。

駐車場付きとなると多摩地域の一戸建てを狙った方が良いです。

多摩地域では坪100万円以下、道路状況や土地の形状によっては坪50万円以下で購入できる物件が多いです。

1−3.築古物件、借地権、再建築不可

安い一戸建てを探していると、だいたいは築年数が古い物件、所有権でなく借地権、もしくは再建築不可の物件が多いです。

 

借地権とは建物を所有する目的で土地を借りる権利のことです。旧法借地権と新法借地権があります。

旧法借地権は契約期間30年、更新が20年毎が一般的です。建物の増改築や売却の際には地主の承諾が必要となります。

基本的なリフォームは問題なし、建物は自由に使える、毎月の地代はかかるが固定資産税等は地主負担で

不動産価格もかなり安く売買されているため、借地権の一戸建てもお勧めです。

 

再建築不可物件(原則、建て替えが出来ない物件)は築年数が古い物件がほとんどです。

同じくリフォームは自由、増築などは出来ない、固定資産税は安い、周辺相場より物件価格が安く

不動産投資家の方からも人気が出てる狙い目の不動産です。

 

2.本当に家を購入したほうが良いのか?

賃貸物件に住み続けているのならば、家は購入したほうが良いです。但し、会社負担で家賃の補助や社宅住まいとなると賃貸物件に住んでいた方がお得な場合が多いです。

家の購入を先延ばししていると、住宅ローンの利用が難しくなることもあります。

年齢を重ねてしまうと借入できる期間が短くなったり、ローン条件の団体生命信用保険に引っかかってしまう40代、50代の方もいます。

2−1.賃貸で30年間も家賃を払いつづけたら・・・お決まりの計算

 

  • 6年間 家賃12.5万円 中野区鷺宮 2LDK(45平米)の賃貸マンション
  • 総額985万円(更新2回、契約時総額60万円 更新料25万円 更新時火災保険4万円)
  • 4年間 家賃11万円 練馬区大泉学園 2LDK(49平米)の賃貸マンション
  • 総額590.6万円(更新1回、契約時総額50万円 更新料11万円 更新時火災保険1.6万円)
  • 8年間 家賃11万円 練馬区大泉学園 3LDK(60平米)の貸家
  • 総額1165万円(更新3回、契約時総額70万円 更新料33万円 更新時火災保険6万円)
  • 6年間 家賃12.1万円 練馬区中村橋 2LDK(50平米)の賃貸マンション
  • 総額963.4万円(更新2回、契約時総額65万円 更新料24.2万円 更新時火災保険3万円)
  • 6年間 家賃12.4万円 板橋区赤塚新町 2LDK(52平米)の賃貸マンション
  • 総額989.6万円(更新2回、契約時総額68万円 更新料24.8万円 更新時火災保険4万円)

 

4回引越しをした上記の例だとすると、総額46,936,000円払うことになります。敷金分の返金を考慮いれてませんが。それでも引越し回数が増えると、さらに礼金や仲介手数料・敷金償却等の費用が増すでしょう。

この総額支払った金額で、練馬区、板橋区の新築分譲マンションや都心部の中古住宅を購入することは出来ます。

2−2.リフォームで新築そっくりにできちゃう

中古住宅の購入でもフルリフォームやリノベーションで新築同様にすることができます。

中古戸建てであれば、予算を決めて屋根や外壁・フローリング材・内装(クロス・畳等)キッチン・トイレ・浴室・洗面所・玄関ドア・建具等

新品に交換できます。建物の大きさにもよりますが、予算500万円で行うこともできます。

詳しくは『予算500万円以内で一戸建てを全面フルリフォームする』を参考にしてください。

新築物件に比べて、中古物件は値下がり率が大きいので安く購入することができます。

リフォーム代込で物件価格を安く購入できるのであれば中古物件がお勧めです。

リフォーム・リノベーションプランをたてることで住まいの夢が持てるでしょう。

 

2−3.家を買うことは勢いが無いと無理

家を買う人は何軒も買います。投資家の方じゃないけれども、購入・売却を繰り返して住み替えを何度も行ってる方はいます。

リフォーム業者・宅建業者としてのアドバイスですが、家を買うことがお得であることもあるため、早い段階で購入したほうが良いです。

上記のように賃貸物件に住み続けていてもったいない方は、希望してるエリア・子供の学区内で条件に合う物件、安い物件が売り出しされていたら、勢いを持つことが大切です。

相場に見合ってる価格の中古物件、相場より安く設定されてる価格の物件はすぐに売れてしまいます。

普段から物件購入の為にアンテナをはってる人、また決断力がある人でないと、良い物件を買いそびれてしまうことが多いです。

 

3.物件価格+リフォーム価格

物件価格+リフォーム価格で1000万円台で計画をたてましょう。

また築古物件や再建築不可物件の場合には、住宅ローンを利用できる期間が限定されます。

なるべく現金はリフォーム代金にまわして、住宅ローンを組むようにしましょう。

3−1.予算1500万円以下の事例

  • 多摩区長尾の再建築不可物件
  • 木造平屋建て 35平米
  • 物件価格 700万円
  • リフォーム価格 380万円

総額1080万円にてお客様がご購入した事例です。基礎や壁の下地もボロボロの状態でした。

ご自宅は近くにあり、楽器演奏用のセカンドハウスとして。

ワンチャンを飼っていて、犬の足がすべりづらい対応してるフローリング材、キッチン・トイレ・シャワールームの設置

建具の交換、床下収納の設置、外壁サイディング、スレート屋根工事、サッシや内装材もすべて交換しています。

また庭の陽射しを取り入れたいため、サンルームを設置しました。

3−2.予算2000万円以下の事例

  • 品川区平塚の再建築不可物件
  • 木造2階建て 45平米
  • 物件価格 1400万円
  • リフォーム価格 420万円

総額1820万円にてお客様がご購入した事例です。物件購入はお客様のほうでお探しの上購入されていました。

当社にリフォーム依頼をいただいたケースです。

外壁屋根の塗装・天井壁床等の内装フルリフォーム・収納・サッシ・ユニットバス12×16・キッチン・トイレ2か所・給湯・建具工事・玄関ドア工事

水道電気工事含めて対応いたしました。

  • 新宿区原町の再建築不可アパート
  • 木造2階建て 77平米
  • 物件価格 1500万円
  • リフォーム価格 320万円

総額1820万にてお客様が収益物件としてご購入した事例です。

外壁塗装・屋根葺き替え工事・3部屋は綺麗に管理されていたのでフローリング材、壁天井のクロス交換のみ。

1部屋はボロボロだったため、床下工事、内装工事、水回りの設備(キッチン、トイレ、シャワー)の交換

まとめ

物件本体は100万円から1000万円で購入する必要があります。この価格帯は築古・借地権・再建築不可物件です。

ローン利用不可だったり、金利が高い場合もあるので、現金で購入できれば強みとなります。このような物件は現金で買って転売や賃貸管理する投資家の方も多いです。

建物をリフォーム再生できるのであれば、格安・激安の価格帯の物件を狙いたいところです。

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