売却するなら早めに売却してしまったほうが良いです。
いつまでも空き家として所有していれば、固定資産税等の支払いがかさんでしまい、建物の老朽化が進行してしまいます。
３年以上空き家のまま放置されてきた物件は雨漏りやシロアリ、床下の腐朽が多く、そのような物件は売るときに安くなってしまいます。
また火災保険にも入らずに空き家として所有し続けることは危険です。
不法侵入や火事、放火、また台風や強風による雨漏りなど発生したとしても、保険金額は下りてこないし、火災保険で修理することもできません。
再建築不可物件を有効活用するのか、早めに売却してしまうか、決断しましょう。
目次
１．再建築不可物件の売却相場
不動産の査定方法は、不動産会社によって異なります。
不動産会社は、査定金額を提示するために取引事例比較法、原価法、収益還元法を用いてご提案することが多いです。
ただ、所有者の売却したい希望金額を優先するのが第一です。
売却スケジュールや売却したい時期を考慮した上で、価格を決めて売り出すことになります。
再建築不可物件の場合には取引事例比較法を用いて査定金額を出すことは難しいです。
土地の形状や接道状況、私道持分、隣地との境界の有無、築年数、建物の状態
同じような未接道の物件や再建築不可物件の、過去の成約事例や類似エリアの販売事例が少ないからです。
再建築不可物件は、二束三文で売買されてた事例や、リフォーム済み物件で相場に近い金額で売買されてた事例などがあり、
個別によって金額に大きな開きがあります。
下記のページもご参考くださいませ。
１−１．居住用か収益物件か
部屋数が多く、収益物件に適した間取りの一戸建てやアパート物件であれば、利回り10％～15％前後で売却できる場合があります。
原価法や取引事例法などで査定すると安くなってしまう再建築不可物件でも、収益物件であれば高く売買されていることがあるのです。
原価法・・・対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の価格を求める手法です。
取引事例比較法・・・多数の不動産の取引事例（成約事例）をベースとして、対象不動産の価格を求める手法のことです。
収益還元法・・・対象不動産が将来生み出すであろうと予測される純収益の現在価値の総和を求めることによって、対象不動産の価格を求める手法のことです。
ただし、リフォームされていないボロボロの物件や空室が多い物件、レントロールの書類や賃貸借契約書類などが無い場合には、
投資家や買取業者からは購入を懸念されてしまう場合があります。
１−２．東京以外の再建築不可物件は厳しい
東京以外の再建築不可物件を売却することは厳しいです。
千葉や茨城、埼玉、神奈川エリアですと業者の無償引き取りで再建築不可物件を処分する方は多いです。
２３区寄りの他県であれば、当社では査定金額を出せます。
他県の再建築不可物件買取を行っている業者は、当社のほうでも把握できていません。
実際に、固定資産税や不動産取得税、その他取得に係る諸費用などで数十万円発生しますので、無償引き取りでも対応しない会社は多いです。
当社は無償引き取りであれば、他県でも対応しております。
東京２３区寄りであれば、買取金額を高く出すことは可能です。
下記のページもご参考くださいませ。
１−３．再建築不可物件の売却相場について
東京２３区内での再建築不可物件の売却相場は、その土地の形状や建物の状態などによります。
基本的には建物の価値は無いものとみなされます。
再建築不可物件のほとんどは築30年を超えており木造住宅の耐用年数をオーバーしているからです。
周辺の土地相場の6掛けから7掛けで売買されていることが多いです。
※公道に面してるような相場が決まっている土地ではなく、私道に面している土地や敷延、駐車場なしの土地と比較したほうが数字が出しやすいです。
１−４．当社が行ってる再建築不可物件の買い取り内容
売主様には仲介手数料や印紙代、所有権移転、確定測量の費用はご負担いただきません。
当社が直接買い取りをする場合には、査定した金額がそのまま売主さまに直接お渡しさせていただく金額となります。
お気軽にご相談くださいませ。
株式会社HomeWay
東京都渋谷区渋谷2-4-6 サンゼンビル5F
Tel：03-6427-4177
Fax：03-6427-4178
Mail：info@home-way.jp
東京都知事（２）第91180号
２．再建築不可物件のリフォーム相場
築年数が40年を超えてる物件、築年数が10年程度の築浅物件とでは、リフォーム費用はかなり異なってきます。
リフォーム工事の費用が高くかかってしまうのが、再建築不可物件なのです。
また再建築不可物件をリフォームするときの要注意点は多いのです。
２−１．他人地を通行する物件は要注意
他人地を通行しなければ敷地までたどりつけない再建築不可物件は多いです。
このケースで問題となってくるのが、私道持分がない場合や他人の敷地をまたぐ場合です。
良心的な近隣、隣地の方であればトラブルにはならないのですが、中には通せんぼのように植木鉢等を置く人も多いです。
またリフォーム時には足場をかけることは認めないなどのクレームをつけてくる人もいるのです。人間関係を良好にしておいて隣地や近隣の承諾を得てリフォーム工事しておきたいところです。
2015年11月24日にも大阪府堺市西区で私道に大量の植木鉢やコンクリート製ブロックを置いて逮捕されたケースがありました。
民法第209条には隣地使用権があり必要な範囲で足場を置いて工事することはできます。
隣地と揉めていると、ガス管や水道管などの掘削工事や物件の売却を考えたときに不都合なことが多くなってしまいます。
２−２．通路の狭さ、隣地との境界の問題
隣地との境界があいまいだとリフォーム時にトラブルになる可能性があります。
リフォーム会社にて事前に近隣への挨拶、リフォーム作業中には職人や大工などのマナーやモラル、近隣への騒音を配慮したリフォーム工程表など作成する必要があります。
また通路が狭いと、資材の搬出入や解体したゴミなどの運搬処分・作業車をつかえずに人力対応となりますので、リフォーム費用が割高となります。
２−３．再建築不可物件のリフォーム相場について
2-1の項や2-2の項でもあげたとおり、再建築不可物件は通常の物件に比べてリフォーム作業に手間が1.5倍から2倍かかります。
また駐車場や車の出入りができないため、都心や23区の場合にはリフォーム作業のための人力代、駐車代など別途高くかかってきます。
リフォーム費用の目安として
お風呂工事・・・在来工法からユニットバス工事 80万円から100万円（ユニットバスからユニットバス工事に比べて20万円から30万円高くなります。解体工事や補強工事が必要になるのです。）
トイレ工事・・・和式トイレから洋式トイレ工事 50万円から100万円（洋式トイレから洋式トイレ工事に比べて20万円から30万円高くなります。トイレ工事は壁・床・天井だけでなく、給排水管工事や電気工事が必要になるのです。）
フローリング工事・・・フローリング工事は新規貼りで6帖あたり20万円ほどかかります（築年数が古い場合には床下の下地材や根太などの補強が必要なることが多いです。補強無し、重ね貼りですめば5万円から10万円安くなります。）
上記の箇所だけでなく、キッチン工事や外壁工事、内装工事に関しても、解体費用や既存の壁・下地材の撤去が必要になる場合が多いです。
表層リフォームで安くリフォームを行うことはできますが、再建築不可物件でも長く丈夫に居住用として住み続けるのならば安心できるリフォームを行っておくが大切です。
２−４．売却するのか、有効活用するか
再建築不可物件を売却してしまう理由として毎年固定資産税を払っているのがもったいない・毎月の建物や敷地の雑草などの管理が大変という理由が多いです。
居住用として住まなくなってしまった物件は、リフォームして収益物件として活用するか、売却してしまったほうが良いです。
管理しなくなった空き家はあっという間に建物が傷んでしまいます。
劣化が進行してしまった、躯体まで傷んでしまった建物は売却できなくなってしまう、査定金額が低くなってしまいます。
３．再建築不可物件の有効活用
再建築不可物件が売る相談として多いのが、再建築不可物件を相続したケースです。
無駄になってしまった再建築不可物件。空き家のままにしていても固定資産税だけがかかっていきます。
３−１．居住宅として活用
遠方でなく近隣にお住まいであれば、お部屋を改造・リノベーションしてみてはいかがでしょうか。
例えば、シアタールームや音楽・楽器ルームにすることができます。
大音量が流せるピアノや楽器ルームにする場合には、床、壁・天井に防音ボード＆防音材を入れ、建具や二重サッシ・エアコンダクトからの音漏れを防止します。
平屋建てを探して趣味の為の物件にリフォーム・リノベーションされる方は多いのです。
また楽器可の賃貸物件は需要がある為、楽器が弾ける・ピアノが弾ける物件にリフォームすることで収益物件にする際に入居者付がしやすくなります。
３−２．収益物件として活用
アパートでなくとも、お部屋数が多い一戸建てであればシェアハウスとして運営することもできます。
今後、民泊の規制緩和がすすめばAirbnbの活用ができるようになりますし、戸建て賃貸も人気がありますので収益物件として所有し続けるのも有りでしょう。
現況がボロボロの場合には、ある程度のリフォームをしておかないと入居者付は難しいです。
リフォーム費用のねん出が難しい場合には、売却をしてしまったほうが良いです。
３−３．資材置き場や荷物置き場として活用
個人の荷物程度の量であれば、資材置き場や荷物置き場として活用することはお勧めできません。
残置物として荷物を置きっぱなしにして、建物自体管理を放置してしまうぐらいだったら、売却してしまいましょう。
強風や地震時・また春から夏場にかけて建物を維持管理するのは大変です。近隣や行政から苦情が入ってくることもあります。
建築業者や自営業者の方、資材や機材、荷物がかなり多い方は有効活用できるでしょう。
1か月に1回以上は出入りするのであれば、資材置き場や荷物置き場として活用できるのではないでしょうか。
まとめ
空き家のまま物件を放置してしまうのは大変勿体ないことです。
再建築不可物件を売却したい方、リフォームしたい方、お気軽に当社までご相談くださいませ。
