再建築不可の不動産をリノベーションする3つのポイント

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1.再建築不可の不動産をリノベーションとは

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建て替えすることができない不動産は、大事に維持修繕しながら活用いくしかありません。

建物を解体して新築したいという方も多いでしょう。今どきの新築住宅には最新の設備、流行に乗ったデザイン、快適の空間があるからです。

老朽化した部分をリフォームして家の耐久性を高めることだけ考えても、快適に住むことはできません。

今日では、リノベーションする前提で中古住宅を購入する人が増えているのです。

中古住宅をリノベーションして、建物の価値を高めたいという方は、多いです。リフォームやリノベーションでも、建物の快適性を高めることは出来るのです。

 

1−1.リフォームとの違い

リフォームとリノベーションには、はっきりとした定義がありませんが、日本では下記の様に捉えられています。

リフォームとは駄目になってしまった部分を直す、建築されたときの状態に綺麗にする、原状回復する

リノベーションとは新築された時よりも良い設備、良い空間をつくる、住まいの性能をあげる、自分好みのデザインにする、資産価値を高める

 

賃貸物件を探してる、中古マンションや中古戸建てを探してる人でも、リノベーション済みの物件を探してる方は多いです。

新築物件よりも安くて、新築とかわらない設備や内外装で、新築物件と同じぐらいハイクオリティーの物件といえば、リノベーション物件です。

ここ5年から10年、リノベーション済みの物件があるなら、借りたい人という買いたいという人は増えています。

リフォーム工事の内容

外壁塗装、畳やフローリングの張り替え、クロスの張り替え、床下工事、耐震工事、給排水管工事

水まわりの設備工事、建具やサッシ工事

リノベーション工事の内容

外壁のデザイン(サイディングでは種類や素材だけでなく、貼り方も考えられる)、内装(自然素材、無垢材のフローリングやタイル、自分好みに内装デザイン)

間仕切り壁を解体して3DKから広い2LDKに、水まわりの設備や建具やサッシなど既存の設備よりハイグレード仕様に

1−2.不動産業者がやってるリノベーション物件

一戸建てやマンションでも不動産業者がリフォーム・リノベーションした物件が販売されています。

リノベーション済み物件と広告されていても、フローリングやクロス・サッシ交換した表層リフォームだけの販売物件も多いです。

簡単に手を入れただけの物件が、リノベーション物件として販売されている物件もあるため、気を付けましょう。

特に旧耐震基準の一戸建ての場合には、表層リフォームだけでは危険です。水まわりの箇所や床下、屋根、柱、給排水管など一般の方では調査や確認がむずかしい箇所がしっかり補強工事されてるかどうか。

不動産業者の2年間の瑕疵担保保証だけでは保証期間が短いです。リノベーション物件を購入する場合には、リフォーム箇所は十分に確認しておきましょう。

1−3.再建築不可だからこそメリットがある

再建築不可の建物だからこそ、リノベーションに最適です。

新築するよりも建築コストをおさえて、なおかつハイグレードの設備を導入することができます。

解体するにはもったいない国産材を使用箇所や丈夫な箇所はそのまま残して、古くなった箇所や劣化が著しい箇所をリノベーション工事します。

また再建築不可だからこそ、物件価格をおさえて購入が可能です。

 

2.リノベーションに向けて3つのポイント

実際に設計してからリノベーション工事が完了するまで約4ヶ月から6ヶ月ぐらいとかかります。住みながら解体工事やリノベーション工事をしてもらうと、さらに工事期間が延びます。

また旧耐震基準の一戸建てや築年数が古い物件の場合には、リノベーションをする前に耐震診断をしてもらい、耐震補強工事はしておきます。

建物の状態によっては、基礎や土台の補強工事でコストが増します。

2−1.こだわりの内装工事

壁や床・天井の仕上げやサッシ工事など、こだわりの内装工事をしたいところです。

家の中の雰囲気を決める内装工事では、予算に応じて楽しく考えましょう。

一般的な家では、壁にはクロスが貼られています。ペンキやタイル貼り、古民家の家なら漆喰などをつかって和風の雰囲気を出すこともできます。

漆喰壁はベテランの左官屋にデザイン仕上げや温かい雰囲気の仕上げにしてもらうことができます。

床材は無垢のフローリング材が好評です。

2−2.最新の水回り設備

持家の方へのリフォームアンケート(日経BPコンサルティングモニター)では水まわりの設備は一番リフォームしたい箇所だそうです。

女性にとってシステムキッチンは大事です。また流行のユニットバスやタンクレスのトイレは男性の方にとっても癒しの空間となります。

洗面所は家族皆がゆっくりとつかいたい空間です。洗面台は国内メーカーから多くの商品がラインナップされています。

洗面台に応じて、壁や天井のカラーを選ぶことができます。一般的にはホワイトのクロスが多いです。

水まわりの設備は一番お金がかかるところです。国内製の設備でも3点(システムキッチン、ユニットバス、トイレ)のリノベーション工事費用だけで200万円から300万円かかります。

商品価格だけでなく、既存の設備の解体作業や床下工事、水道電気工事、取り付け工事、床・壁・天井の下地やクロス工事の費用がかかってきます。

また海外製(イタリアやドイツ)の輸入キッチンメーカーもございます。200万円から300万円するような素敵な商品が多いです。

2−3.お洒落な外観

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外観は色々な人にみられる家の大事な顔でもあります。

軽量でデザイン豊富のサイディングがあります。一般的には1色のみでサイディング貼りすることが多いですが、

2色や3色組み合わせることでモダンな雰囲気やスタイリッシュな雰囲気を演出できます。

また一部タイル貼りにすることでアクセントをつけることもできます。

道路から玄関までのアプローチ部分や玄関ドアなども工事することでお洒落な外観に仕上げることができます。

 

3.リノベーションのメリット

再建築不可物件をリノベーションすることで資産価値の向上につながります。

築年数が古い再建築不可物件は板貼りやモルタルの一戸建てが多く、内装や水まわりの設備も古い住宅が多いです。

ボロボロの再建築不可の不動産をリノベーションをして建物を再生することで

所有者にとって住みやすい空間になるだけでなく、将来、売却が容易になること、賃貸に出しても借り手がつきやすくなります。

3−1.売却しやすくなる

一般的に売りに出されてる再建築不可物件は殆ど、リフォームやリノベーションがされていません。相場よりも非常に安い価格で売買されてることが多いです。

ただし、リフォームやリノベーション済みの再建築不可物件は高く売買されてることが多いのです。

再建築不可物件をリノベーションしておけば、売りやすくなります。

建て替えができないボロボロの建物であれば買い手も少ないのです。リフォームやリノベーション済みであれば、購入希望者や物件を気に入った内覧者は安心して購入できるのです。

再建築不可物件の売却や買い取りをお考えの方は『再建築不可買取~当社が再建築不可を高く買い取る4つの理由』をご参考下さいませ。

 

3−2.賃貸に出しやすくなる

賃貸物件を探す人の多くは、駅までの徒歩時間・広さ・築年数を気にします。

ただし、築年数が古くても、リノベーション物件であれば借りたいという方は沢山います。

リノベーションしておくことで賃貸に出しやすくなります。

まとめ

これから中古住宅の購入を検討してる人は再建築不可物件も候補に入れてみてはいかがでしょうか。

リフォームやリノベーションを前提として中古住宅を探してるならば、価格が安い再建築不可物件は魅力的かもしれません。

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