建築構造上主要な6か所をチェックしてリフォーム工事する

１．建築構造上主要な箇所とは

３０年、４０年、５０年と長く住むことができる丈夫な家にするためには、建築構造上主要な箇所の手入れや修繕が大事です。

また中古住宅を個人間で売買するときに、建築構造上主要な箇所は引き渡ししてから3ヶ月以内まで瑕疵担保責任があります。瑕疵担保責任とは、土地建物に瑕疵(欠陥)があり買主（一般の人）が注意をしても簡単に見つけられないような場合に、売主が買主に対して負う責任をいいます。

建築構造上主要な箇所は建築基準法第２条の５にて定義されています。

壁、柱、床、はり、屋根又は階段をいい、建築物の構造上重要でない間仕切壁、間柱、附け柱、揚げ床、最下階の床、廻り舞台の床、小ばり、ひさし、局部的な小階段、屋外階段その他これらに類する建築物の部分を除くものとする。

壁、柱、床、はり、屋根、階段の6か所が腐食してると瑕疵になります。

その他にも雨漏りやシロアリ、給排水管の故障があります。

建築構造耐力上主要な箇所は建築基準法施行令第１条の３にて定義されています。

基礎、基礎ぐい、壁、柱、小屋組、土台、斜材（筋かい、方づえ、火打材その他これらに類するものをいう。）、床版、屋根版又は横架材（はり、けたその他これらに類するものをいう。）で、建築物の自重若しくは積載荷重、積雪荷重、風圧、土圧若しくは水圧又は地震その他の震動若しくは衝撃を支えるものをいう。

新築住宅の場合には、構造耐力上主要な箇所の10年保証がされます。

建物は老朽化の進行を抑えるためにも、また壁や柱・床・梁などが腐朽しないように、屋根や階段がサビ、コケが繁殖して腐朽してしまわないように、

家の寿命を延ばすためにも、定期的に家の点検やチェックをしておきましょう。

１−１．中古住宅を購入する

個人間で中古住宅を購入する場合には、３ヶ月の瑕疵担保期間があります。

床下のシロアリや給排水管の故障、壁・柱・床・はりなどの腐食についてはリフォームや解体作業をしてみて気付くことが多いです。

はやく発見することで、売主に補償の請求などが可能になります。

築年数が20年から30年以上たった中古住宅を購入した際には、表層リフォーム（クロスやフローリングの張り替え・畳の表替え）だけでは危険です。発見できなくなってしまいます。

床下や壁・柱・はりなどの木部などの箇所は少なからず劣化は進行しています。

腐食の有無やシロアリ、給排水管のチェックをしっかり行って、安心して長く住める丈夫な家づくりを心がけて下さい。

１−２．リフォーム工事しない危険性

表層リフォームだけで、構造上主要な箇所（壁、柱、床、はり、屋根、階段）のチェックやリフォームをしないのは危険です。

家が長く住めるかどうかは、構造の問題となります。

構造に問題があると、建物の強度不足で震災が起きた時に倒壊する危険性も上がります。

特に水回り関係の床下は腐食してる場合が多く、補強工事は必要です。

• シロアリに食われて空洞になってしまった床下の柱
• 外壁にクラックや浮きが多数生じてる
• 瓦屋根だが屋根にのぼれないので、まったく点検していない。
• 繊維壁がボロボロ落ちてきてる、床材が反り返ってきてる、傾いている

上記の点検やリフォーム工事をしないことで、大雨時に雨漏りが発生したり、大がかりな修繕工事が必要となってくる場合があります。

手を加えて長く住めるようにしておきましょう。

１−３．築年数がかなり経ってる場合には

築年数が30年から40年経っていて、修繕歴・リフォーム歴がまったくない場合にはフルリフォームや耐震工事等の大がかりな修繕工事をしておいたほうが良いです。

旧耐震基準の建物の場合には筋交いや耐力壁が不足してる場合が多く、全体的に老朽度が進行してるためです。

リフォームのサイクルはどこの箇所も30年経っていれば、取替や交換をしなければいけません。

外壁は20年から30年で張り替え、屋根は20年から30年で交換、内壁は10年から20年で交換

床下や床材は数年おきに点検、20年から30年経ってる場合には補強工事が必要です。

２．リフォーム工事をする6か所

まだまだ数十年住み続けられる家にしたい、地震がきても安心できる家にしておきたいのであれば

構造上主要である６か所のチェック、補強工事をしておきましょう。

２−１．柱、はり、壁

シロアリに食われてしまった柱、腐朽してて補強工事する必要のある柱は交換の必要があります。

スギ材やヒノキ材など国産の良い木材がつかわれていて十分につかえる柱であれば良いのですが。

外壁や内壁をはがして交換、柱はあたらしい木に交換、また筋交いなどの金具補強もあわせて行います。

既存の柱には防腐・防蟻処置を施します。

２−２．床

床材（フローリング材）だけを張り替えても駄目です。特にフローリング材の重ね貼りですましてしまうのは安易です。

床下の基礎や土台、柱が問題ないかどうかチェックしてから、床下の補強工事をする必要があります。

また通風口の確保や防湿対策をとっておきます。床下にもシロアリ対策を行っておきます。

２−３．屋根

屋根の葺き替え工事をすることで屋根の軽量化と耐震性の向上につながります。

1981年以前に建てられた家に多い瓦屋根は重く、今日では軽量の屋根材がつかわれています。

２−４．階段

古い家は急こう配の家、高い段差の家が多いです。ただし、階段の位置を変えることは簡単ではないです。

大規模リフォームにあわせて行う必要があるため、踏み板の交換や手すりの設置で対応するのが一般的です。

踏み板の交換や手すりの設置は30万円から40万円の予算で工事できる場合が多いですが、こう配変更のために既存の階段を取り壊して階段を新設する場合には100万円以上かかることが多いです。

３．築年30年以上たってる危険の家

耐震診断や隠れた部分（見えない部分）の精密診断を行いましょう。

基礎の強度やクラック、シロアリの確認、床や壁の傾斜の有無、床下の状況、天井、壁、小屋裏など業者にて細かくチェックをします。

まとめ

いつまでも長く安全の家に住む為にも構造上重要な箇所は大事に点検、修繕をしなければいけません。

骨組みさえしっかりしてれば、いつまでもリフォームで綺麗に安全に住むことができます。