建ぺい率容積率オーバーの既存不適格物件を買取してもらう

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既存不適格物件は現在の建築基準法の規定を満たしていない建物です。

再建築不可物件や違反物件、違法物件とは違います。既存不適格物件に関しては増築やリフォームの制限を緩和する規定も設けられています。

既存不適格でも、買い取ってくれる不動産業者は多く、問題なく売却することはできます。

 

目次

1.既存不適格とは

2.既存不適格物件を売却するには

3.リフォームして活用するには

まとめ

1.既存不適格とは

既存不適格物件とは、建ぺい率や容積率がオーバーしてる物件などのことです。建築当時は法令に適した建物だったが、法令の改正により適合しなくなってしまったのです。

建ぺい率や容積率オーバーの他にも既存不適格になってしまった物件として、下記の例があります。

 

高さ制限や防火地域指定・日影規制などが改正された結果、高さをオーバーしてる・防火構造になっていない物件

  • 高さ10mの高さ制限ができた⇒高さ12mを超えているので既存不適格に
  • 防火地域指定ができた⇒建築材料が防火構造になっていないので既存不適格に
  • 日影規制が設けられた⇒建物が日影規制をこえてしまったので既存不適格に
  • 耐震基準法ができた⇒旧耐震基準の建物で耐震基準を満たしていなく既存不適格に

違法建築物と同じように見る方もいますが、まったく違います。

違法建築物は本来必要となる確認申請をせずに勝手に建物を建てたり、増築してしまった建物のことです。

違法建築物は自治体から是正措置を求められる場合や近隣住民からの苦情や不満が所有者にくる場合があります。

1−1.東京都内では多い既存不適格の物件

東京都内では住宅の数も多い分、再建築不可物件や既存不適格物件が多いのです。

一戸建てだけではないのです。東京都23区内の旧耐震基準マンションの約半分近くは既存不適格(現行の耐震基準を満たしていない)といわれています。容積率オーバーしてる築古の分譲マンションも多いです。

 

建て替えをしてしまうと建築面積が小さくなってしまうので、一戸建ての場合にはリフォームで維持し続ける方も多いです。建築基準法上の道路に接道していれば、建築面積は小さくなってしまうが建て替えはできます。

但し、分譲マンションとなるとそうはいきません。区分所有権者の4/5の同意が必要になる為、建替えも容易ではありません。

1−2.完了検査をうけているかどうか

検査済証(完了検査をうけている)がなければ既存不適格でなく、違法建築物の可能性はあります。

平成10年時点では完了検査を受けている建物は約38%しかなかったが、平成19年以降は90%以上を推移している。

完了検査をうけていない建物には融資を控えるよう銀行に行政指導がいった背景があります。

1−3.建ぺい率・容積率オーバーとは

既存不適格物件として、一番問題になりやすく、東京都内でも多く見受けられるのが建ぺい率・容積率オーバーの物件です。将来建て替え時には同規模の建築はできない物件です。

そのような既存不適格物件は購入するときに住宅ローンが組みづらいことです。

建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合のことです。

容積率とは、敷地面積に対する延床面積の割合のことです。

 

道路と接道していない再建築不可物件や建ぺい率オーバーしてる狭小物件、建ぺい率が10%から20%超過してる物件は、購入希望者が銀行から住宅ローンとして融資してもらうことが難しいのです。

 

2.既存不適格物件を売却するには

古家

 

既存不適格になってる理由や違法建築物件でないかが重要です。

また不動産買取会社に買い取りを依頼する際には、複数の業者に査定依頼を行いましょう。

 

再建築不可物件と比べて、既存不適格物件は建ぺい率次第で融資してくれる銀行もあります。

個人の方では融資が組めない物件は現金の買い手にかぎられるので売りづらいのです。

  • 物件の条件(建物の大きさ、間取り、築年数、駐車場の有無、修繕歴、瑕疵の有無)
  • 土地の条件(建て替えた後の建築面積、接道状況)
  • 周辺環境の条件(駅からの徒歩時間、周辺施設、治安、人気エリア)

2−1.古家付き土地として売る

建ぺい率や容積率が少しのオーバーであれば、古家付き土地として売ることもできます。

築年数がかなり経っている、建物がかなり傷んでいる場合には、買い手がそのまま住むとは考えられません。

建物によってはリフォームが難しい状態の場合もあります。人気があるエリアでは土地を探してる方も多く、買い手が見つかる可能性があります。

既存不適格物件や築古物件の場合には、境界確定があいまいになってる場合があるので、売る際には確定測量をする必要があります。

2−2.住宅ローンの利用の制限

建蔽率、容積率に関しては10%から20%以上の超過でなければ融資の相談が可能である銀行もあります。

金利が高くなってしまいますが、三井住友トラスト・ローン&ファイナンスの住宅ローンを利用する方も多いです。

購入希望者と売買契約が成立したとしても、住宅ローンが下りないと決済まで話を進せません。

また金融機関から購入希望者の自己資金や共同担保を求められる場合があり、買い手が見つかるまで時間がかかるケースもあります。

2−3.買取業者の利用

不動産の買取業者を利用される方は多いです。

 

下記の様な物件は融資がつきづらい、買い手が敬遠しやすい物件です。

買取業者は現金決済で対応してくれるので、融資による白紙解約の心配などがありません。

また瑕疵担保免責で対応してくれるので、売った後の心配がないのです。

  • 建ぺい率、容積率オーバーの物件、既存不適格物件
  • 築古物件、旧耐震基準の物件、狭小物件
  • 再建築不可物件
  • 事故物件、ワケアリ物件、心理的瑕疵のある物件

再建築不可物件の買取に関して詳しくは『再建築不可買取~当社が再建築不可を高く買い取る4つの理由』をご参照下さいませ。

 

当社では既存不適格物件や再建築不可物件、古家を積極的に買い取りしております。

不動産仲介会社様や売却、買取をご希望されてる方は下記のご連絡先か、問い合わせフォームよりお問い合わせ下さいませ。

株式会社HomeWay
東京都渋谷区渋谷2-4-6 サンゼンビル5F
Tel 03-6427-4177 Fax 03-6427-4178
Mail:info@home-way.jp

宅建免許番号 東京都知事(2)第91180号

 

3.リフォームして活用するには

2004年の法改正で段階的な改修ができるようになりました。再建築不可物件と比べて、既存不適格の物件は増築や改修ができます。

2009年には既存不適格建築物の増築に係る基準の緩和がされました。但し、既存部分は耐久性等関連規定に適合すること、かつ釣り合いよく耐力壁を配置すること等の基準に適合すれば構造計算はいらないものとされました。

3−1.数年後や将来的に売却するかもしれないなら

耐震補強や構造上主要な箇所の補強・床下メンテナンスを行っておきたいところです。

建物が傷まない、長く住むことができるためにも計画的な補修や点検が必要です。シロアリ駆除等の薬剤散布などは5年おきが目安です。

  • 基礎や土台 点検や補修の目安:5年毎 リフォーム工事の目安:30年から35年
  • 屋根 点検や補修の目安:5年毎 葺き替え工事の目安:20年から25年
  • 外壁塗装 補修の目安:3年毎 塗装塗り替えの目安:10年から15年
  • 外壁サイディング 点検や補修の目安:3~5年毎 塗装塗り替えの目安:15年
  • フローリング ワックスがけや補修の目安:2~5年毎 張り替えの目安:10年から15年
  • 畳 表替えや裏返しの目安:2年毎 畳交換の目安:15年
  • 給排水管 配管クリーニングの目安:毎年 配管工事や交換の目安:20年

3−2.建て替えかフルリフォームか

建替えするよりも全面リフォームする方が安くすむのならば、リフォームで活用しましょう。

木造2階建ての30坪の家は解体するならば100万円から200万円かかります。(解体方法による高くなります)

また建て替え中の転居費用が100万円から200万円かかるとすると、トータル200万円から400万円かかります。

プラス同規模の建物を建築する際には30坪1500万円(坪50万円仕様)だとして、2000万円かかります。

30坪の家ならば、リフォームで1000万円で新築同様にすることができます。土台や柱、床下の状態次第ではリフォームのほうがお得といえるかもしれません。

まとめ

23区では既存不適格物件も需要があります。当社でも再建築不可物件だけでなく、既存不適格物件の買取を行っております。

特に建ぺい率や容積率オーバー、狭小物件などの買取であれば、当社にご相談いただけると幸いで御座います。

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