一般媒介契約か(専属)専任媒介契約か、家を売却する時にどっちを選ぶ?

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はじめて家を売る方はどういう媒介契約を交わしたら良いのか、迷ってしまうでしょう。家を売却するには、不動産会社と媒介契約を交わさなければいけません。

媒介契約は3種類ありますが、不動産会社は必ず専任媒介契約、もしくは専属専任媒介契約を勧めてきます。当社も基本的には専任媒介契約を勧めます。理由については後述していきます。

 

でも、一般の方からしたら、一般媒介契約で沢山の不動産会社に売却をお願いしたいと思う方もいらっしゃるでしょう。

はたして、一般媒介契約または(専属)専任媒介契約なのか、どちらを選んだ方が良いのでしょう。

こちらのページでは、不動産業者の視点で一般媒介契約、(専属)専任媒介契約のどちらが良いのか、詳しく解説させていただきます。

1.不動産会社と媒介契約を結ぶ

これから家を売りたいとお考えで有れば、まず不動産会社と媒介契約を結ぶ必要があります。

宅建業法第34条には、不動産会社は物件の広告活動を行うときには取引態様の明示をしなければいけない、と記されています。不動産会社は媒介契約を結んでいないと、広告活動を行うときに取引態様の明示が出来ないのです。(売主や代理等でなければ)

 

多くの不動産会社と一般媒介契約を交わしたい方のお気持ちとしては、『家を早く売りたいから、一般媒介契約で沢山の不動産会社に依頼しよう!』 実際には沢山の不動産会社に売却依頼をすることは出来ないのです。現実として5社、6社と一般媒介契約を結んでいる方はまれでしょう。この点についても、詳しく後述していきます。

 

媒介契約には以下の3つがあります。

一般媒介 専任媒介 専属専任媒介
レインズの登録 登録の義務は無し 7日以内に登録必須 5日以内に登録必須
他の不動産会社との媒介契約 不可 不可
業務報告 報告の義務は無し 2週間に1回以上 1週間に1回以上
自己発見取引 認められる 認められる 認められない
標準媒介契約約款に
よる有効期間
3ヶ月以内 3ヶ月以内 3ヶ月以内

 

(専属)専任媒介契約は国土交通大臣が指定した指定流通機構(レインズ)に登録しなければいけない、決まった頻度で業務報告をしなければいけない等、媒介契約によって不動産会社の制約に向けた義務が変わってきます。

1-1.家を売却する時

家を売却する時に、媒介契約をするにあたって下記の点はおさえておかないといけません。

・どこの不動産会社と媒介契約を結ぶべきか

・売却を依頼したときの契約期間はいつまでお願いするか

・一般媒介契約か、専任媒介契約か、専属専任媒介契約か

・売り出し価格はいくらにすべきか

 

1点だけ言えるのは焦って不動産会社とすぐに媒介契約を交わさないことです。少なくとも、3社から4社に物件査定をしてもらいましょう。物件査定は無料なのですから。

不動産会社の義務として、目的物件を売買すべき価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにして説明を行わなければいけない。 と宅建業法でも記されています。

査定をしてもらう時が、不動産会社を見極めるチャンスなのです。

1-2.媒介契約を交わさないと、家を売ってくれない

不動産会社と媒介契約を交わすことで、不動産会社は物件の広告活動を行えます。

一般媒介契約であれば複数の不動産会社と媒介契約を交わすことができます。但し、どういった不動産ポータルサイトに掲載を行うのか、レインズに登録するのか等、確認をしておいたほうが良いでしょう。一般媒介契約であれば、不動産会社から売主に対して業務報告する義務が無いからこそ、事前に確認をしておくべきです。

 

また(専属)専任媒介契約であっても、どこの不動産ポータルサイトに掲載を行うのか、またレインズに登録してもらった時には、登録した書面を必ずもらいましょう。1社と専任媒介契約を交わしたからこそ、しっかりと窓口になってもらって広告活動や営業活動をしてもらわなければいけません。

レインズとは

不動産会社が物件情報の共有や交換を行っているオンラインのデータベースです。不動産会社しかアクセスできません。

レインズに物件情報を登録すると、多くの不動産会社がその物件情報を確認する為、売買成立に至るまでの時間が短縮されます。

1-3.物件調査が出来ない・・・

基本的に媒介契約を交わしてから現地調査や役所調査を行います。

物件を販売をするにあたって、事前に現地調査と役所調査をしなければいけません。ただし、媒介契約を交わしていないと、役所で取得できない書類があるのです。

土地や一戸建ての場合には、水道管や下水道などの役所調査、評価証明書の取得等などは所有者から委任を受けてないとできません。

また、所有者からの情報のヒアリング、隣地との境界確認等、調査しなければいけないことは多々あります。

不動産会社は調査をする義務があるため、もしも、まともな調査をせずに仲介をして売買が成立してしまった際、不動産会社が過失責任を問われてしまうのです。

不動産会社には調査義務以外にも、買主に対して説明義務や注意義務があります。

1-4.宅地建物取引業法

媒介契約とは、宅地建物取引業法で定められている行為です。

媒介契約の書面の内容は宅地建物取引業法第34条2で規定されております。

宅地建物取引業法第34条2(媒介契約)

  1. 当該宅地の所在、地番その他当該宅地を特定するために必要な表示又は当該建物の所在、種類、構造その他当該建物を特定するために必要な表示
  2. 当該宅地又は建物を売買すべき価額又はその評価額
  3. 当該宅地又は建物について、依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて売買又は交換の媒介又は代理を依頼することの許否及びこれを許す場合の他の宅地建物取引業者を明示する義務の存否に関する事項
  4. 媒介契約の有効期間及び解除に関する事項
  5. 当該宅地又は建物の第5項に規定する指定流通機構への登録に関する事項
  6. 報酬に関する事項
  7. その他国土交通省令・内閣府令で定める事項

2、宅地建物取引業者は、前項第二号の価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。

3、依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて売買又は交換の媒介又は代理を依頼することを禁ずる媒介契約(以下「専任媒介契約」という。)の有効期間は、3ヶ月を超えることができない。これより長い期間を定めたときは、その期間は、3ヶ月とする。

4、前項の有効期間は、依頼者の申出により、更新することができる。ただし、更新の時から3ヶ月を超えることができない。

5、宅地建物取引業者は、専任媒介契約を締結したときは、契約の相手方を探索するため、国土交通省令で定める期間内に、当該専任媒介契約の目的物である宅地又は建物につき、所在、規模、形質、売買すべき価額その他国土交通省令で定める事項を、国土交通省令で定めるところにより、国土交通大臣が指定する者(以下「指定流通機構」という。)に登録しなければならない。

6、前項の規定による登録をした宅地建物取引業者は、第50条の6に規定する登録を証する書面を遅滞なく依頼者に引き渡さなければならない。

7、前項の宅地建物取引業者は、第五項の規定による登録に係る宅地又は建物の売買又は交換の契約が成立したときは、国土交通省令で定めるところにより、遅滞なく、その旨を当該登録に係る指定流通機構に通知しなければならない。

8、専任媒介契約を締結した宅地建物取引業者は、依頼者に対し、当該専任媒介契約に係る業務の処理状況を2週間に1回以上(依頼者が当該宅地建物取引業者が探索した相手方以外の者と売買又は交換の契約を締結することができない旨の特約を含む専任媒介契約にあつては、1週間に1回以上)報告しなければならない。

9、第3項から第6項まで及び前項の規定に反する特約は、無効とする。

 

2.一般媒介契約か、(専属)専任媒介契約か

家を売るときに、一般媒介契約か、(専属)専任媒介契約か、どれにすべきか。

結論から言えば『専任媒介契約にすべき。ただし、慎重に不動産会社を選ぶ必要はある』ということです。

専任媒介契約にもメリット、デメリットはありますが、デメリットは不動産会社を慎重に選ぶことで防ぐことができます。それに比べて、一般媒介契約はメリットがあまり無いと思われます。むしろ、デメリットのほうが多いです。

不動産の売却関連の書籍は沢山ありますが、ほとんどの本においても専任媒介契約をすすめています。

沢山の不動産会社に依頼をするために一般媒介契約にしましょう、、とアドバイスをする方は本質を理解していないと思われます。

2-1.不動産会社の立場からしたら・・・

不動産会社側の視点で媒介契約のメリット、デメリットをお伝えいたします。

どこの不動産会社でも売却依頼をしていただけるのならば、専任媒介契約もしくは専属専任媒介契約にしてもらいたいのが本音でしょう。

専任媒介契約のほうが売主様にとってもメリットは大きいかと思います。不動産会社選びに失敗しないことが前提となります。

専任媒介契約のメリット

  • 広告費(広告枠)に関して積極的に使用できるため、エンドユーザーに情報を広げられる
  • レインズ(指定流通機構)に物件登録するため、沢山の不動産業者に情報を広げられる
  • 窓口が1つになるため、売主にとって管理が楽なはず
  • 専任媒介契約を交わした不動産会社は本腰を入れて動いてくれる
  • 買い替えの方には仲介手数料のサービス等ができる

専任媒介契約のデメリット

  • 両手取引のために囲い込みをするような悪意のある不動産会社だったら成立まで時間がかかる
  • 広告枠や広告予算が少ない不動産会社だったら、物件情報が広がらない
  • 対応の悪い、実績が悪い不動産会社だったら、成立まで時間がかかる

それでは一般媒介契約のメリット、デメリットを解説していきます。

一般媒介契約のメリット

  • 複数の不動産会社に売却依頼ができる
  • 対応の良い不動産会社にお願いしてたら、はやく情報を拡散してくれることもある。

一般媒介契約のデメリット

  • 自分で不動産会社の管理をすることが大変(内覧の調整、進捗状況の確認や広告状況のチェック、価格改定の連絡など)
  • 統制がとれなくなることもある(現地に無断で内覧にくる人、勝手に住所が公開されていることもある)
  • 他社での成約不安があるため、不動産会社は本腰を入れて営業活動をしてくれなくなる

2-2.沢山の会社と一般媒介契約を結ぶ

沢山の不動産会社と一般媒介契約を結べば、成約の可能性が高くなる…というわけではございません。

不動産会社によっては、当て物として利用する可能性も高くなります。現地の住所だけをお客さんに案内する不動産会社もいるでしょう。

※当て物とは

本命物件を良く見せて決めるために利用される物件

勝手に現地付近をウロウロする人が増えたら、売主様からしたら非常に迷惑な話です。ただ、どこの不動産会社のお客さんなのか、売主様にはわからないでしょう。

沢山の不動産会社と一般媒介契約を交わすことで、自分自身が窓口になるため、情報の統制に苦労するかもしれません。

2-2.一般媒介契約でかけられる広告

不動産会社は、大手不動産ポータルサイト(SUUMO、Home’s、aTHome、Yahoo!不動産等)の広告枠を月額○○万円という費用で購入しています。

自社の物件や専任媒介契約を交わしてある物件であれば、積極的に自社の広告枠に掲載しているでしょう。

その他にも、現地周辺に折込チラシやポスティングチラシ等の広告活動をすることがあります。住宅とは、近所の方が購入してくれる可能性は非常に高いのです。

ただ、一般媒介契約では他社で成約される不安があるため、チラシ等の広告予算にお金をかけづらくなります。

2-3.任意売却では不動産会社選びは失敗出来ない

任意売却では、不動産会社選びは失敗出来ません。任意売却は買主を見つけるだけでなく債権者との交渉もしなければなりません。

売らなければいけない期間は限られているため、任意売却の実務に慣れていない業者に依頼してしまったら大変です。

一般的には専任媒介契約を交わすことが多いですが、競売を避けられるはやい段階で不動産会社をうまく選んで、成立まで動きたいところです。

2-4.一般媒介契約をすすめる人はいない

もしも、私の家族や親せきが不動産売却を検討していたとしたら、私は専任媒介契約をすすめるでしょう。

専任媒介契約を交わすことで、レインズに登録してもらえるし、物件情報は十分に拡散されるのです。一般媒介契約は不動産会社が責任感を持たなくなりますし、窓口がはっきりしないため、売主の手間が増えるだけです。

たとえ駄目な不動産会社と専任媒介契約を交わしてしまったとしても、専任媒介契約を更新しない、又は解除すれば良いだけの話です。

さいごに

専任媒介契約で売却を任せるならば、具体的な広告活動、販売活動は確認しておきましょう。

一般媒介契約で任せるならば、不動産会社ごとの広告掲載先や業務状況など、自ら連絡とって確認するようにしましょう。

 

何度もおつたえしていますが、信頼できる不動産会社と専任媒介契約を交わして売却をお願いしたほうが一番楽なことだと思います。

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