再建築不可物件とは、建て替えができない土地建物のことです。
ここ1年から2年のことですが、当社に直接、『御社で再建築不可物件を販売されていますか？ インターネットを見て電話しました』というような、お問い合わせが増えています。
先日も、当社が所有していてリフォーム前でまだ売り出ししてなかった新宿の再建築不可物件がありましたが、ちょうど良いタイミングで『新宿エリアで再建築不可物件を探してる』というお客様からお電話でお問い合わせをいただき、ご案内したところ、即決で現金で買われたというケースもありました。
再建築不可物件なのに人気があるのは、東京という土地の価格が高いエリアで、相場よりも安く不動産を購入することができるからです。
投資目的であれば利回りが高く、実需目的でも安く購入して住むことができます。
ただし、建築や不動産、道路関係の知識がある方ならまだしも、不動産をはじめて購入する方や再建築不可って言葉をはじめて聞いた方は再建築不可物件の購入には慎重に検討するべきです。
再建築不可物件は、安易に手を出してはいけない物件もあれば、割安で買主にとって明らかにお得な物件もあります。
不動産知識が無い方にとっては、その見極めが出来ないと、後々トラブルを招くことになりかねません。
そこで、このページでは、「再建築不可物件」の購入の要注意点と、当社による再建築不可物件の購入サポートやリフォームサポートについてお伝えいたします。
1.再建築不可物件を購入するには
東京２３区で1000万円台から2000万円台の一戸建てやアパートを探していると、借地権もしくは再建築不可であることが多いです。
安い価格帯の物件を探せば、再建築不可物件を探すことが出来るのです。
また、公示地価や周辺の売り出し物件の相場は簡単に調べられるため、相場に比べてどれぐらい安くなっているか知っておきましょう。
※インターネットの掲載情報や販売図面だけでは、権利関係や土地の形状、接道状況などがわからないです。気になる物件に関しては、不動産会社に公図や測量図等の資料をもらって確認しましょう。
また、1件でも多く再建築不可物件を内覧してみることです。再建築不可物件を10件以上内覧してみると、良い物件と悪い物件の違いに気付いてくるはずです。
1-1.価格が安いからと安易に購入しないこと
再建築不可物件は隣人トラブル、通行や境界のトラブルを抱えている場合があります。
それに、物件価格が安いからと安易に購入してしまうと、購入後の思わぬリフォーム代の見積もりの高さにびっくりするかもしれません。
はじめて再建築不可物件を購入検討する方は、事前に境界・越境の有無・リフォームの必要性をしっかり確認しておきましょう。
また隣地にはどのような方が住まれているか、売主や不動産会社から教えてもらいましょう。
1-2.再建築不可物件の購入相談が多い
ここ1年から2年、当社に『再建築不可物件を購入したい、建物の状態もみてほしい』 『再建築不可物件を探してるけど、安い物件はあるか？』のようなご相談が増えています。
投資家の方もいらっしゃれば、特定の地域で居住用として探してる方もいらっしゃいます。
投資家の方は安くて利回りがとれる物件を探してるでしょうし、居住用の方はある程度リフォームされていてすぐに住めるような物件を探してる方が多いです。
一戸建ての価格が高すぎて手を出せない方にとって、1000万円台から2000万円台という価格帯であれば、手を出しやすいでしょう。
1-3.購入前のリフォーム相談が一番多い
リフォームが出来るのか、リフォーム予算はどれぐらい必要なのか、どれぐらいの金額で物件を買うべきなのか、アドバイスを欲しいという方が増えています。
廃墟のような建物、ボロボロになっている建物、傾きが有る・雨漏りがある・築年数が古い建物など
現況渡しで売買する場合には、購入前にリフォーム相談をしておくことは当然です。
耐震工事を含めた一戸建てのフルリフォームをする場合には、少なくとも坪40万円から50万円かかってきます。
再建築不可物件や築古物件の場合には、新築するよりもリフォームコストのほうが高くつくこともあり、購入後に手におえないことにならないよう購入前に見積もりをとっておくべきなのです。
1-4.再建築不可物件を購入した後のトラブル
再建築不可物件を購入した後にトラブルがあっては大変です。
住宅ローンを組んで購入してしまった場合、すぐに売却するのは難しいですし、不動産取得税等の税金も後々かかってくるので、再建築不可物件を購入した後に悔やんでも後の祭りです。
購入後のトラブルを防ぐためにも、信用できる不動産会社や知り合いの大工さんに同行してもらって、よく下調べをしておくことです。
この指値が通れば購入してみようと安易に考える方も多いですが、安かろう悪かろうにならないように気を付けないといけません。
2.再建築不可物件の購入・リフォームのサポート
再建築不可物件は、リフォーム済みで価格が安いお得な物件もあれば、潜在的なトラブルを抱えている物件、隣地トラブルがすでに発生してる物件もございます。
購入するにあたって、身内や知人への相談だけでなく、専門業者である不動産会社や建築業者、大工や職人にアドバイスを求めたほうが良いです。
築年数が古い再建築不可物件は、現況渡しで瑕疵担保責任の免除という特約付きで売買されることが多いです。
その土地によっては境界非明示（境界標など無し）、測量図が備わっていないこともあります。現段階で隣地トラブルが無いとはいえ、潜在的なトラブルを抱えているかもしれません。
再建築不可物件を購入するには、適正な価格かどうか、どれぐらいの予算でリフォームができるかどうか、境界や隣地トラブルの可能性が無いかどうか、確認しておくべきです
当社では、再建築不可物件の購入やリフォームのサポートを積極的に行っております。
不動産会社によっては、再建築不可物件は価格が安いため、仲介業務をしたがらない会社もあります。価格が安いゆえに、仲介手数料も低くなってしまうからです。
2-1.再建築不可物件のご紹介
再建築不可物件は未公開物件も多いです。未公開物件とは、インターネット上の不動産ポータルサイトやレインズなどに公開されていない物件です。
何故、未公開かといいますと、下記のようなパターンがあるからです。
①当社売主物件であれば、まず3か月から半年は未公開で売り出します。仲介会社をはさんでしまうと、手数料がかかってしまうためです。
②個人売主の物件の場合には、不動産会社が物件情報をネット公開せずに買取業者や顧客のみに物件情報を紹介してる場合があります。レインズに掲載してしまうと、片手仲介になってしまう可能性があるからです。
③再建築不可物件の場合には、現況渡し・瑕疵担保責任の免除・境界非明示で取引をしたいという不動産業者も多く、公開をせずに現金で現況のまま買い取ってくれる買取業者に物件情報を紹介している場合があります。
当社では、再建築不可物件の未公開情報が多く集まる為、再建築不可物件を探してる方に再建築不可物件の情報を紹介しやすいのです。
また再建築不可物件の価格が適正かどうか、周辺相場や公示地価などを確認した上で、アドバイスをさせていただきます。
2-2.購入前の現地調査
売買契約をする前に、現地調査をしておかないといけません。
接道状況や境界標の確認、ブロック塀の所有状況、配管等の状況、越境の有無などを現地で確認します。
また法務局でも登記簿謄本の写しや公図、地積測量図を誰でも取得することができます。
インターネットの登記情報サービスのサイトを利用すれば、簡単に登記情報を取得することもできます。
境界標や地積測量図が無く、隣地との境界があいまいになってる再建築不可の土地は多いです。
隣地の下を給水管や排管、ガス管などが埋設されてることもあるのです。
2-3.購入前のリフォーム見積もり
ほとんどの再建築不可物件では、リフォーム歴や修繕歴はないでしょう。
築年数や外観、内観から建物の状態を判断するか、売主や不動産会社からヒアリングをして判断することになります。
屋根葺き替え工事や、外壁工事、床下の補強工事、水回り設備の交換、土台や基礎の補強、新設工事、配管取替等、フルリフォームすることを想定して購入した方が良いでしょう。
当社では、大工や職人と提携してリフォーム業を行っているため、再建築不可物件を検討してる段階でリフォームの見積もりを無料でとることが可能です。
また直接、大工や職人に見てもらうため、購入検討する方にとっては安心できるかと思われます。
2-4.仲介手数料のみ
当社では上記の2.1～2.3までの調査費用やコンサルティング費用、診断費用などはかかりません。
売買が成約になった際に仲介手数料（物件価格×3%＋6万円）はかかりますが、他の不動産会社と同じ報酬でプラスαの業務を行っております。
他の不動産会社では事前にリフォームのアドバイスや見積もりまで対応してる会社は少ないです。
再建築不可物件であっても、住宅ローンやアパートローンの手配、売主への価格交渉などを行わせていただきます。
すでにお客様のほうで、買いたい物件や気になる物件が有る場合でも、当社にてご紹介可能です。
さいごに
当社による再建築不可物件の購入・リフォームのサポートを無料でご対応させていただきます。
また当社売主物件の場合には、仲介手数料はかかりません。
