東京で安い住宅や家、一戸建ての購入作戦【負動産/再建築不可】

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再建築不可物件

 

東京で安い住宅や家を探していませんか? 東京都内でも1000万円以下、1000万円台から2000万円台の一戸建て、探せば見つかりますよ。

再建築不可って不動産業界や建築業界でつかわれている言葉、聞いたことありますか?

実際に、「再建築不可」って物件があるのを知らなかったという方、はじめて聞いたって方は多いです。

安い住宅を探している方で、再建築不可物件のことを知っていて購入される方もいれば、安くても再建築不可物件に手を出すのは怖いと購入を見送った方もいらっしゃいます。

東京で安い住宅を探していると、築古物件や狭小物件、再建築不可物件、事故物件にかならずあたります。

東京都内の不動産価格は他県に比べて、上昇することはあっても大きな下落はしません。

東京は全国から多く人が集まる街であり、海外からの訪日観光客や移住者も年々増えています。東京オリンピックが終わる2020年以降に不動産価格は下落していくと予想されてる方も多いですが、東京の不動産にかぎっては下落していくことは考えづらいでしょう。

そんな東京の不動産の中でも、負動産扱いされており、土地は死地で価値が無いといわれるのが、再建築不可の土地なのです。

 

こちらのページでは東京で安い住宅、一戸建てを購入するためのアドバイスや、安い物件とはどのような物件なのか知っておきたいことをすべてをお伝えします。

1.資産でなく、負債といわれる不動産がある?

負債とは、借金や社債など将来的に返さなくてはいけないものをいいます。負債とよばれる不動産とは、どんなものなのか?

不動産は資産として扱われますが、不動産の中で需要が無くて換金しづらい土地や建物があるのです。

需要がないゆえに、買い手や借り手があらわれず、維持管理費や修繕費、固定資産税といった支出が出てしまうだけです。

資産であるにもかかわらず、換金できなく、毎年数万円から数十万円といった支出が出てしまうため、負債扱いされてしまうのでしょう。

買い手もあられない、借り手もあらわれない、負債といわれる不動産。

そのような不動産を相続してしまった子供や親戚にとって、維持管理をしていくのは大変です。

不動産ポータルサイトや空き家バンクで、半年から1年以上ずっと掲載されている築古物件、その多くは空き家になってしまっている相続物件です。

1-1.負動産、負債とよばれるもの

支出ばかりで現金化することができない 「負動産」とは、どのような物件だと思われますか?

基本的に、買ってはいけない土地建物とよばれる不動産のことです。

  • 建て替えができない再建築不可物件
  • 古家がたっている狭小地、ボロボロの狭小物件
  • 建物がボロボロ、今にも倒壊しそうな廃屋と化した物件
  • 地方の土地、市街化調整区域の土地
  • 築年数が古い、旧耐震基準のマンション
  • 傾斜地の物件、古い擁壁や既存不適格の擁壁がある物件

上記の負動産の中でも、要件が組み重なっている難ありの物件もあります。

・無駄に土地が大きくて、建物が小さい再建築不可物件

無駄に土地が大きいため、固定資産税や都市計画税は高くなります。また建物があればリフォームして活用できますが、土地は大きくても建物が小さいと、買い手や借り手の需要が少なくなってしまいます。

・建ぺい率オーバーの狭小物件

狭小地に敷地ギリギリいっぱいに建てられており、リフォームの難易度が高いです。建て替えてしまうと、建物はかなり小さくなってしまうため、リフォームをしたいところですが、隣人の方の土地を借りて足場を組まないといけないことが多いです。

・旧耐震基準で既存不適格かつ築年数が古いマンション

修繕積立金、管理費も高くなっており、区分所有者の負担は大きいです。既存不適格になっており、将来的な建て替えも困難です。

このようなマンションは自主管理のケースがよく見受けられますが、但し、管理組合が機能していない、区分所有者の間にいざこざが生じているという実態が多いです。

1-2.再建築不可

建築基準法上の道路に2メートル以上接していない土地は、建て替えができません。

そのような土地建物は再建築不可とよばれています。

再建築不可物件を長年所有している多くの方は、ご高齢者の方もしくは相続した方です。

相続した方にとって、建て替えが出来ないことから収益物件や居住用物件として使い道もむずかしく、売却することは簡単ではありません。

不動産会社としても、再建築不可物件は売ることがむずかしく頭が痛くなる物件の一つであります。

所有者にとって一つメリットをあげるとすれば、固定資産税・都市計画税が安いことです。無道路地、間口狭小の物件は固定資産税評価額が低くなるからです。

建て替えが出来ない以外にも、代表的なデメリットとして、駐車場が無いということです。間口が狭い土地がほとんどで、車の出入りが出来ないため、駐車場がつくれません。

一番やってはいけないパターンが、更地にしてしまうことです。

一度、建物を解体してしまうと、建物を建てられません。

本当にただの負動産、負債となってしまいます。更地にしてしまうことで固定資産税・都市計画税は高くなってしまい、毎年、税金という支出が出てしまうだけの無用の不動産となってしまいます。

1-3.安かろう悪かろう?

安かろう悪かろうという諺がありますが、安かろう良かろうの不動産も探せばあります。不動産は安くて良い物件を探せば、見つかるものです。

スーパーや家電量販店で販売されてるモノとは違い、不動産は同じモノがありません。

そのモノごとに、土地の形状や大きさ、物件の築年数や広さ、構造など、違いがあるのです。

不動産の中古市場において、販売されている物件価格の設定は、所有している個人の方が決めています。

もちろん、売り出し価格のアドバイスを不動産会社は行っていますが、最終的な決定権者は所有者です。

 

所有者の中には、売り急いでいて相場よりも安く価格を設定している方や、相続した不動産だから売っても税金もかかることだし相場より安めに売りだしている方もいらっしゃいます。

安かろう悪かろうという諺は不動産売買においては当てはまらないのです。

1-4.自分にとって、おいしい土地建物を買おう

不動産とは、人によって価値が変わります。

たとえ、再建築不可の土地であっても、再建築可能である隣地の方にとっては、おいしい土地になりますし、

終の住み処を探していて、たまたま希望のエリアで条件が一致していれば、それが再建築不可の物件だったとしても、その方にとっては非常に安くて買えて、結果的においしい土地建物と実感することができるかもしれません。

 

一番おいしいパターンは、売主が売り急いでいて、明らかに相場より安く売りに出されている場合です。

たまにAthomeやSUUMOでも、相場より安く売りに出される物件を見かけますが、すぐに消えることになります。

※大方のパターンとして、物件情報が公開されて、すぐに買い付けが入ってしまったのでしょう。現地外観だけ見て、中を見ないで買付を出す方も多いです。わりと投資家が多いです。

 

2.東京で安い住宅、家を購入する

東京で安い住宅、安い家を購入するためには、あえて他の人が買わないような土地、建物を狙って、購入しましょう。前項であげた負動産、再建築不可、ボロボロの物件あたりがねらい目です。

また、基本的に東京では住宅が高くて簡単に買えません。15坪未満の小さな狭小地、狭小物件でも3000万、4000万円します。

東京23区内で一戸建てを買うということは、年収1000万円以上、自己資金1000万円以上ないと厳しいですからね。

 

再建築不可、ボロボロの物件、狭小物件、既存不適格の物件やマンションとなると、他の人が避けるため、買い手のライバルは少なくなります。

購入希望者や内覧者が少ないということは、売主や不動産会社は物件が売れるかどうか弱気になりがちで、販売価格を安く売り出していたり、買い手からの指値が通りやすかったりするのです。

この再建築不可やボロボロの物件、狭小物件、既存不適格の物件、マンションは買い手の見極め力が大切です。

高く買っては意味がありません。また安く買ったからといって、手に負えない物件を買っても意味がありません。

購入する前に、予算内でリフォームできるかどうか、住宅ローンを利用した場合の総支払額は問題ないかどうか、将来的な出口は想定できてるかどうか、慎重に購入検討しましょう。

 

ただし、今日では、この再建築不可物件や難あり物件は、わりと投資家の方が収益物件として購入をしているため、安い値段でも買いづらくなってきています。

2-1. 1000万円から2000万円以下の物件

東京23区内では1000万円から2000万円以下の殆どの物件が、築古物件、再建築不可物件、既存不適格物件、借地権でしょう。

基本的にはリスクが高い物件だらけです。リフォームのことや建築基準法のことを勉強しない方は、あまり手を出してはいけないかもしれません。

築30年以上経っている物件だと、売主がどれぐらいリフォームや修繕をしてきたかどうかで現状のままでも使えるかどうか変わってきます。

安い築古物件でも、売主がリフォームにお金をかけてきて綺麗な状態という当たり物件は存在します。もちろん、そのような物件は、すぐに買い手がついてしまいます…

 

2-2.再建築不可

再建築不可物件を購入検討してる方は、どうやって物件を維持していけば良いのか、火事で建物が焼失してしまったらどうなるのか、ずっと建て替えができないままなのか、将来売却することは出来るのか

上記のようなことを気にされる方が多いです。

 

まずは、耐火性、耐震性を考慮したフルリフォームをしましょう。

再建築不可物件の場合、境界線ギリギリにたてられている物件も多く、場合によっては減築リフォームしたほうが防火上安全な場合があります。

また、道路との接道状況や敷地の形状によって、将来的な建て替えの可能性は 変わってきます。

43条但し書きの許可が取れそうかどうか、将来的に近隣や隣地の土地を買えそうかどうか、隣地の方が買ってくれそうかどうか、どんな土地であっても、建て替えの可能性はゼロではありません。

ただし、接道間口がギリギリ2mに足りない物件と、間口が狭くて私道持ち分が無い物件とでは、まったく話が変わってきます。

再建築不可物件を購入する場合には、なるべく東京23区内にしておくことです。たとえ、ボロボロであっても、立地が良ければ売却することは問題なく出来ます。

今まで数十件の再建築不可物件を売買してきましたが、売却することに苦労したのは神奈川県や茨城県の再建築不可物件です。

東京23区の築年数不詳のボロボロ物件よりも、茨城県の綺麗な物件のほうが売ることは難しいかもしれません。

 

2-3.リフォームを想定しておく

中古物件を案内してもらっても、多くの方は構造的な欠点を見つけづらいです。

中古市場に出ているほとんどの物件は、耐震診断やアスベストの調査、建物のインスペクションや瑕疵保険には入っていません。

中古物件を購入している多くの方は建物の築年数や傾きの有無、売主からの報告を判断しているのが現状です。

 

ただし、築古物件や再建築不可物件を購入する場合には、だいたいが瑕疵担保免責や現況有姿売買をすることになるため、リフォーム代金がどれぐらいかかるのか購入前に知っておくことが重要です。

出来れば、早急に不動産業者や売主に協力をいただいたうえで、リフォーム業者と一緒に内覧をしましょう。

大手リフォーム業者であれば、1週間から2週間はリフォームの見積もりに時間がかかります。

懇意にしているリフォーム業者がいれば、すぐに見積もりを出してもらった上で買付けをすることができます。

 

さいごに

当社では、多くの大工や職人と直接請負契約を交わしているため、リフォームのアドバイスも可能です。

もし、東京で格安物件を探している方、気になってる再建築不可物件があるけれどもリフォームできるか不安なので売買契約できない方

  • 当社は物件の紹介とリフォームのアドバイスが同時に可能です
  • 再建築不可売買の実績多数

当社では築古物件や再建築不可物件の購入のアドバイスを行っております。

メールでお問い合わせいただければ、ご条件に近い物件資料の送付も可能です。

またAthomeやSUUMOの他社掲載物件もまとめてご紹介できますので、お気軽にご相談くださいませ。

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