『建て替えが出来ない土地なんてあるの！？』 物件購入のご相談でお越しになられたお客様が、びっくりしたようにリアクションをとられることがあります。
『建物が建てられない土地なの！？ 建物が建て替えができないの？ だったら、価値はまったくないし、土地を利用することはむずかしいのではないか？』
内覧されたお客様から、このようなご質問やご相談も多いです。
不動産業界では、建て替えできない土地建物のことを「再建築不可」とよんでいます。
そしてこの「再建築不可」の物件、まったく需要がないかといえば、そうでもないです。
東京の土地は高いけれども、「再建築不可」の土地は相場よりはるかに安値で取引されることが多く、投資家や不動産業者に注目されています。
もちろん、この再建築不可の土地を買うとき、売るとき、リフォームするときには知っておかねばいけない再建築不可物件のリスクがあります。
再建築不可物件を買ったら、リフォームできるのか？ いつか売却できるのか？ 疑問に思う人も多いのではないでしょうか？
こちらのページにて建て替えができない土地や不動産についてお伝えします。
少しでもお役立て頂ければ幸いです。
1.建て替えが出来ない土地
建て替えが出来ない土地に関しては今後、国や自治体で救済措置が出てくるかもしれません。
ボロボロになってしまっている建物、維持管理が放置されている空き家が増えていて、yahooのトピックニュースや日経新聞等にもとりあげられています。
国土交通省は2017年度に空き家バンクを公開しており、空き家急増の抑制をはかろうとしていますが、現実的にはむずかしいでしょう。
たとえ、無償引き渡しや安い金額での売値だとしても、建物がボロボロだったり、建て替えが出来ない土地であれば、買い手や引き取り手は減ってしまいます。
現状では、43条但し書きの許可制度があり、自治体によって要件が異なりますが建築基準法の接道義務を満たしていなくても、建て替えが許可される場合があります。
建築基準法は昭和25年に制定され、数年おきに改正されています。
建築基準法が制定や改正されたことによって建て替えができなくなった土地は多いです。
・建築基準法の道路に2メートル以上接していない
都市計画区域及び準都市計画区域内において、建築物の敷地は建築基準法上の道路に2ｍ以上接している必要があります。
例外として43条但し書きの許可を得て建て替えが出来る場合があります。
接道間口が1ｍから1.8ｍの土地は多く存在することから、但し書き許可の接道間口（幅員）の基準を1.5ｍから1.8ｍとしている自治体もあります。
・未接道、袋地
通路の持ち分が無い、または公道に接する道がない土地のことを袋地といいます。
他人の土地に囲まれている土地のことです。未接道であるため、建て替えはできません。
通路持ち分がないため、囲繞地所有者から通行承諾を得るか、もしくは通行地役権の設定をしないと、将来的に通行トラブルがおきてしまう可能性はあります。
・市街化調整区域の土地
市街化調整区域市街化を抑制し、無秩序な開発を防止するための区域であり、原則として、建て替えはできません。
1-1.建築基準法の道路に2メートル以上接していない
相続した不動産を売却しようと思ったら、建て替えができないと知らされた。
なぜかというと、道路に2ｍ以上接していなく、現況を判断する限りでは1.9ｍしか接していない・・・
たった0.1ｍ足りないだけで、建て替えが出来なく、売るに売れなくなってしまった。
東京の不動産売買において、そのような事例は沢山あります。
また、下記のようなケースも考えられます。
・建築された当時の測量や分筆が適当であった。（今に比べて昔の測量の精度は悪いため）
・長年の年月を経て、境界がずれてしまった。（地震や事故、当事者の見解の違いなど）
・建築当時は接道要件がうるさくなかった。
1-2.43条但し書きの許可
まずは、建築基準法第４３条許可事前相談票を提出することになります。
自治体によって判定が約2週間ぐらいかかることがあります。
また個別許可の基準は自治体によってことなるため、自治体のホームページもしくは直接役所に訪れて確認する必要があります。
43条但し書き許可の手続きの流れ
- 道路相談表の提出
- 許可申請書の提出
- 建築審査会の審査
- 特定行政庁の許可
- 建築確認申請
43条但し書き道路に接している不動産を購入する場合には、住宅ローンを使えない銀行が多く、ローン特約の解除条件を付けた上で契約をするか、もしくはキャッシュでの購入やノンバンクでの借入となります。
また建て替えを前提として購入する場合には、確認申請の許可が下りない場合には白紙解約できる解除条件を付けることになります。
1-3.再建築不可の土地の悩み
再建築不可の土地は、土地の形状や位置が良くないパターンが多いです。
突き当りの土地、変形地、旗竿地、袋地、間口狭小地などであるゆえに、下記のような問題をかかえてしまってる場合があります。
境界のトラブルや配管の越境、通行トラブルが多い
隣接地との境界があいまいになってしまっている土地、他人地に配管が越境している、他人を通行しなければいけない土地があります。
この問題を解消するには、土地家屋調査士に依頼して境界を確定したり、関係者と覚書を交わしておくことが大切です。
銀行の住宅ローンを利用できない
買主が再建築不可の不動産を購入するときに都市銀行の住宅ローンを利用できません。これは売主や買主にとってもデメリットしかありません。
住宅ローンが利用できないということは単純に考えても、その物件を買える人が減ってしまいます。キャッシュで購入できる投資家や不動産業者を除くと、一般の個人の方では再建築不可物件を購入することは難しいでしょう。
建て替えできない
一番の問題は建て替えが出来ないということです。建て替えできない問題を解決する方法として、リフォームする方法です。
ただし、建物を解体して新築するよりも、新築同様にリフォームするほうがコストは高くつきます。
また接道間口が狭いことで作業車が出入りできなかったり、敷地と境界線までのスペースが無いことで足場の設置が難しいとリフォームコストが高くなってしまいます。
1-4.リフォームするか売るか
再建築不可物件を活用するのならば、リフォームをして居住用で自分が住むか、人に貸して収益物件にすることになります。
実際に再建築不可物件をご購入される方で多いのが、人に貸すか、シェアハウスや民泊物件として活用しています。
リフォームやリノベーションをする際に、数百万円から一千万円位の金額がかかってしまうため、親から家を相続した場合には、リフォームして収益物件にするより売却してしまったほうが容易ではあります。
2.再建築不可物件のリフォーム
建て替えが出来ない再建築不可物件でも、リフォームすることができます。
リフォームをすれば築年数が古い物件でも、耐火性や耐震性を向上させることが出来ます。
リフォーム内容によっては工期や金額が全く変わってきます。クロスや床天井を張り替える簡易的なリフォームであれば数万円で可能ですし、耐震補強を含めたフルリフォームとなると数百万円から一千万円位かかることがあります。
フルリフォームとなると、大工だけでなく電気工事業者やクロス業者、配管工事屋、左官屋など下請け業者が増えてきます。
もしも、フルリフォームをされる場合には、リフォームの要望をしっかりと取り入れてくれて柔軟な対応をしてくれるリフォーム業者や工務店に依頼しましょう。
リフォーム業者は請負金額が500万円以下のリフォームに関しては建築免許などが必要にならないため怪しい業者やレベルが低い業者も多く存在します。
2-1.リフォーム単価
再建築不可物件をリフォームする際には、複数のリフォーム業者に見積もり依頼をとりましょう。
工事の見積書には、数量や単位、商品名、金額が載っています。
業者によっては一式表記ををすることで数量や単価がわからない見積書をつくる業者もいます。見積もり金額が高いかどうかは材料や数量、単位が詳しく載っていないとわかりません。
またフルリフォームの契約をするとなったら、見積書だけでなく、図面や工程表、仕様書をもらっておきましょう。
あくまで下記のリフォーム単価は専門の業者に依頼する際の単体発注の目安であり、フルリフォームの際には見積もりが高くなる傾向にあります。
- クロスの張り替え・・・1平米あたり1000円から1500円 （量産品の場合）
- フローリングの張り替え・・・6帖あたり8万円から15万円（新規張りの場合）
- 外壁塗装・・・30坪住宅で50万円から60万円かかります。
- 屋根の葺き替え工事・・・1坪あたり5万円から7万円（瓦屋根からガルバリウム鋼板屋根に変えた場合）
- トイレやキッチン、バス・・・商品や下地の状態によります。数十万円から数百万円かかってきます。
- 耐震工事・・・100万円の耐震補強工事から、耐震診断や補助を受けた数百万円規模の工事があります。
2-2.外壁や屋根の塗装
10年に1度を目安として外壁や屋根の塗装は行っておきましょう。外壁がモルタルの場合には、浮きや大きなクラックが無ければ外壁塗装で十分に綺麗にすることができます。
外壁が羽目板の場合には3年から5年おきに塗装や補修をしたほうが良いとされます。
塗装等のメンテナンスを行ってしまうと、太陽からの紫外線や強風、雨などにより、劣化がはやく進行してしまい、雨漏りや腐朽の原因となりやすいです。
再建築不可物件をフルリフォームするときには、構造用合板や筋交い等で補強工事をすると同時に外壁をサイディングにしてしまい見栄えをよくすることができます。
2-3.内装のフルリフォーム
内装のフルリフォームとは、外壁や屋根、基礎等を除くリフォームのことをいいます。
玄関や水回り設備（トイレ、バス、洗面所、キッチン）、収納箇所、床・壁・天井、サッシ、床下の補強や耐力壁を増やすなどの工事を行います。
予算的な都合で、内装のみフルリフォームされる方も多いです。
再建築不可物件は、築年数が古い物件や旧耐震基準の物件の場合が多いため、耐震リフォームや床下補強の工事が欠かせません。
3.がっかりしてしまう売却の査定金額
再建築不可物件は建て替えが出来ないという問題があるため、売却査定にはがっかりしてしまうかもしれません。
もちろん、相場通りの金額で売るということはできなく、坪200万円が土地の相場だとすれば、6掛けから7掛けをした坪120万円から150万円で売れるだろうと希望観測をもたれる所有者の方もいらっしゃいますが、現実には売りに出してみると買い手は中々つかないものです。
不動産会社も再建築不可物件の仲介には慣れていなく、「再建築不可物件は扱ったことない」と売却依頼を断る不動産会社もあるでしょう。
再建築不可物件の買取については再建築不可買取～当社が再建築不可を高く買い取る4つの理由で詳しくお伝えしています。
さいごに
都内では、再建築不可物件の売買も多いですが、その殆どは1000万円から2000万円以下で売買されています。
建て替えが出来ない問題をクリアするためには、フルリフォームもしくは43条の但し書きの許可をとる、隣地の方に売るという手段が考えられます。
銀行の住宅ローンが利用できない・建て替えができない、という２つの問題があって土地の売買価格は大きく下げられてしまうのです。
