マイホームを売却するときの税金対策5つのポイント

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税金の相談

 

不動産を売却するときにかかってくる税金について、解説いたします。

受けられる特別控除によって控除の金額や、所有期間に応じて税率なども変わってきます。

詳しくは当社に直接ご相談いただくか、国税庁のホームページをご参照ください。

https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/jouto305.htm

マイホームを売却するときの為の税金対策5つのポイント

今、住んでいる家や相続した親の家を売却したら、譲渡益が出るのであれば税金がかかります。譲渡損失が出るのであれば税金はかかりません。

不動産を売却する際には不動産会社に相談をしますが、担当者が税金や申告等のことについては詳しく教えてもらえない場合が多いです。

 

不動産を売却した際の税金対策を考えておくことが大切です。申告手続きをして税金を納める必要があるからです。

また課税方式をしっかり理解しておきましょう。

譲渡所得とは

譲渡所得=譲渡収入-(取得費+譲渡費用)

譲渡所得に対して決まった課税率を掛けます。

課税率とは所有期間が5年以下、5年超、10年超で変わってきます。

 

以下の1からの項から順に、特別控除や所有期間による税率・その他特例について説明していきます。

1.居住用を譲渡した場合の3000万円の特別控除

居住用とは所有者が自ら住んでいる建物と土地のことです。

居住用であったかどうかの判断は生活拠点として使用されてたかどうか、本人および家族等の生活状況、その家の使用目的等によって総合的に判断されます。

居住期間等の決まりはありません。短期間や一時的居住であっても3000万円の特別控除は受けられます。

住み替えなどで引っ越してから売却するまでに一定期間が経った場合には3000万円の特別控除が受けられなくなります。

住まなくなった日の3年後の12月31日までに譲渡がされれば3000万円控除が適用されます。

ただし以下の場合には3000万円の特別控除が受けられません。

・土地だけや借地権だけの売却の場合(更地にしてからの売却は、解体してから1年以内に譲渡する必要があります。また住まなくなってから3年後の12月31日までに売却しないといけません)

・親子や夫婦、特別関係者などへの譲渡(特別関係者とは内縁関係の人や生計を一にする人、また売った後で家屋で同居する親族、特殊な関係のある法人です)

・前年または前々年にこの特例の適用を受けている場合

・買い換え特例の適用を受けている場合

 

2.10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の適用

所有期間が10年を超えていれば、軽減税率の適用を受けることができます。

3000万円の特別控除と同じく、住まなくなった日から3年後の12月31日までに売却する必要があります。

6000万円以下の譲渡所得・・・譲渡所得の14%(所得税10%、住民税4%)

6000万円超の譲渡所得・・・譲渡所得の20%(所得税15%、住民税5%)

3000万円特別控除と一緒に適用できますので、10年超所有していればマイホームを売却して譲渡益が発生したとしても、税金がほとんど発生しないことが多いはずです。

 

3.長期譲渡所得税、短期譲渡所得税

売却した日の1月1日時点で5年超所有していれば長期譲渡所得税が適用されます。

2010年6月1日に購入して2015年8月1日に売却したとしても、2015年1月1日時点で判断されるため税務上の所有期間は4年8か月となります。

マイホームを売るときに3000万円以上の譲渡益の見込みがあって、10年未満の所有期間の場合には不動産会社に売却するタイミングを相談しておくことです。

上記の場合には短期譲渡所得税がかかります。

長期譲渡所得税・・・譲渡所得の20%(所得税15%、住民税5%)

短期譲渡所得税・・・譲渡所得の39%(所得税30%、住民税9%)

2の10年超の軽減税率の適用が受けられない場合には、長期譲渡所得税もしくは短期譲渡所得税の適用を受けることになります。

 

 

4.買い替え時に活用したい譲渡損失の繰り越し控除

マイホームを買い替えするときに活用できる譲渡損失の繰り越し控除です。

4年間にわたって給与所得や事業所得から控除できますので所得税や住民税の支払いを無税にすることが可能です。ただし、所得が3000万円を超えていると適用できません。

所得500万円の方が5000万円で取得した住宅を2500万円で売却したとします。2500万円の損譲渡損失があるため、所得500万円の方は4年間所得税、住民税が無税にすることができます。

住宅ローン控除との併用もできます。

・税務上の所有期間が5年超であること

・譲渡の年の前年の1月1日から翌日の12月31日までのあいだに新居宅(家屋)の床面積50平米以上の家屋を購入すること

・新居宅を購入した翌年の12月31日までに居住の用に供すること

・新居宅を取得した年の12月31日時点において10年以上の住宅ローンを組んでいること

また、買い替えを行なわなくても、売却した譲渡損失が発生した場合にも譲渡損失の繰り越し控除が受けられます。

ただし、適用条件がかわってきます。

10年以上の住宅ローンの残債が残っていて、マイホームを売却して譲渡損失が発生する場合には給与所得や事業所得から繰り越し控除の適用を受けることができます。

 

5.居住用財産の買い替え特例を活用しよう

今住んでいるマイホームが当時の購入金額より高く売却できた場合に、買い替えで購入したマイホームを売却するまで繰り延べできる特例です。

住んでいた家を譲渡する時の条件や買い替えで購入するマイホームの条件があります。詳しくは直接ご相談くださいませ。

居住用財産を譲渡した場合の3000万円控除・軽減税率との併用はできないです。

譲渡益が3000万円以下の場合には買い替え特例の必要はないでしょう。

将来的に住宅を売却する予定がなさそうな人などで3000万円よりはるかに譲渡益が発生する場合には買い替え特例を活用したほうが良いかもしれません。

 

6.売却した際の税金の事例

6-1.相続した親の家を売却したら、7000万円で売れた

相続した親の家を売却したら7000万円で売却できたケース。持ち家は別にある為、本人たちの居住用には使用されていません。

また購入した際の不動産資料がなく、取得費が不明です。

取得費が不明の場合には、取得費を売った金額の5%相当額の350万円を取得費とすることができます。この5%の中には相続して支払った登記費用などを含めることはできません。

7000万円-350万円=6650万円が譲渡所得になります。

6650万円に対して長期譲渡所得税が適用されれば、約1330万円の税金を納める必要があります。

相続であっても被相続人が取得した日を引き継ぐために長期譲渡所得になる可能性が高いです。

2017年1月5日(追記)

被被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例を活用できれば、3000万円の特別控除を受けることができます。

 

6-2.20年住んでいた中古の一戸建てを5000万円で購入したが、マンションに住み替えするので3000万円で売った

当時の一戸建てを購入した価格が5000万円を3000万円で売却したので2000万円の損失が出ています。

また当時購入した際の仲介手数料や登記費用、不動産取得税などがかかってます。譲渡した際にも仲介手数料などがかかりました。

細かな取得費と譲渡費用を合わせると2200万円の損失が出ていました。

この場合には、譲渡益は出ていない為、税金を納める必要はありません。

また新しく購入したマンションは築年10年、床面積60平米のお部屋で、かつ住宅ローンを15年で組んでいます。よって、給料所得から4年間の譲渡損失の繰り越し控除を受けることができます。

 

さいごに

不動産を売却するための相談だけでなく、売却する際の税金対策のアドバイスもさせていただきます。

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