半年、1年経っても家や土地が売れない場合【売りたい】

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半年、1年経っても家や土地が売れない場合には、販売計画を見直しましょう。

また不動産会社を変更して、一から洗い直すことによって、すぐに成約になったというケースは多いです。それだけ、不動産会社の行動次第で結果は変わってくるのです。

大幅に価格も下げているが一向に効果があられていない、どうすればいいのか?というご相談をいただくこともあります。

ぜひ、こちらのページを最後まで読んでください。

 

目次

1.半年、1年経っても売れない場合に何をすべきか

2.その後の家や土地を売る手順

3.売れない土地の処分方法

さいごに

1.半年、1年経っても売れない場合に何をすべきか

不動産会社と専任媒介契約を交わしていれば、不動産会社から定期的な業務報告や改善案などを受けているはずです。

もしも、そのような業務報告や改善案を受けていないのであれば、不動産会社との媒介契約の更新をせずに解除しましょう。

半年や1年経っても、売れる為の改善策を施してくれないのであれば、この先も売れる可能性は低いからです。

 

物件に問題なくとも、不動産会社が広告活動を行っていなくて売れていない物件もあります。

不動産会社が問い合わせを増やすための広告活動ができてるかどうか、案内時の成約率を高めるための営業活動が出来てるかどうか。

 

広告活動とは下記があげられます。広告活動が多ければ多いほど、反響は増えるはずです。

  • レインズに物件登録
  • athomeやsuumoなどの不動産サイトに物件掲載
  • 折込広告、チラシ広告、オープンハウス

 

また、営業マンの住宅ローンの知識や物件知識が足りないばかりに、案内数が多くても成約まで時間がかかってしまうことがあります。

営業マンは、近隣の競合物件の分析や相場の把握、最寄り駅や交通アクセスの確認、物件の長所・短所の把握を出来てますでしょうか?

案内時に成約にもっていってくれるかどうかは担当の営業マンの営業力次第です。

 

1-1.レインズに登録されてるか確認する

不動産会社が両手報酬を得たいために、レインズに登録・掲載をしていない場合があります。

レインズとは

不動産会社が不動産情報の情報交換を行ってるシステムです。会員である不動産会社しか閲覧できません。

レインズに不動産情報を登録することで、成約にいたるまでの時間が短縮されます。

専任媒介契約、専属専任媒介契約を交わしたならば、不動産会社はレインズに物件登録をしないといけません。

レインズに物件登録がされてるか確認をしましょう。

レインズは不動産会社しか閲覧できない為、他の不動産会社に相談した際にレインズの登録状況を確認してもらいましょう。

・レインズに物件登録されてるかどうか(また登録された日も確認しておく)

・図面の登録がされているか(手抜きの業者だと、図面登録をしていない)

・囲い込みをおこなっていないかどうか(他の不動産会社から問い合わせをしても断られる)

 

今まで一般媒介契約を交わしていたならば、専任媒介契約に切り替える又は他の不動産会社に売却の依頼をしましょう。レインズに登録してもらう必要があるからです。

レインズに登録されていなければ、半年、1年と物件が売れていなくても不思議ではありません。

半年、1年経っても売れない

1-2.価格改定をする

レインズに登録されていて物件情報が十分に広がっていたのであれば、半年から1年以内には内覧者や買いたい客があらわれるはずです。

通常、販売価格を決める際には、近隣の物件価格や公示地価・成約事例を参考にして決めることになります。

内覧者が多くても買いたい客があらわれないのであれば、販売価格が高いということが考えられます。

販売価格が相場より高く、適正な価格設定をしてなかったということです。

再度、近隣の物件価格や公示地価・成約事例を調査した上で、価格改定をおこないましょう。

1-3.不動産会社を変更する

売れる見込みがなければ、不動産会社との専任媒介契約を解除して他の不動産会社に売却依頼をしなおしましょう。

 

解除事由

・レインズに登録していなかった

・広告の掲載先が少ない(Athome、Suumo、Yahoo!不動産など)

・販売努力を怠っていた

 

また、不動会社の売り方が悪ければ、見込み客も買わなくなってしまうことがあります。

・購入希望者や見込み客の住宅ローン手配が出来ていない

・リフォームや建て替えの提案が出来ていない

・両手報酬・両手取引にこだわり、他の不動産会社からのお客を断っている

 

1-4.不動産会社に買い取ってもらう

不動産業者やデペロッパーに買い取ってもらったほうが良い不動産もあります。

価格を下げても、半年、1年以上売れない場合には、個人の買い手には向いていない不動産かもしれません。

大きな土地であれば、不動産業者がマンション用地や事業用地として買い取りすることもあるでしょうし、土地を分筆後に再販することもあります。

難ありの不動産は、住宅ローンの融資が受けられない可能性があるため、現金決済してくれる不動産会社による買取だと話がはやいです。

下記のような不動産は、業者買取向きといえます。

  • マンション用地やアパート用地に向いてる大きな土地
  • 相続不動産で、長年空き家だった物件
  • 売却が困難である不動産、住宅ローンの融資が受けられない不動産
  • 借地権や底地など、地主や借地人が買ってくれない場合
  • 再建築不可、無道路地

2.その後の家や土地を売る手順

半年、1年経っても家や土地が売れなかった場合には、まず、他の不動産会社に売却がうまくいくための提案や意見を求めましょう。

その際には、現在レインズに掲載されているかの確認、販売方法の提案をもらうこと、物件の査定(価格の見直し)を行ってもらう必要があります。

東京都、一部他県(首都圏)であれば、当社でも対応させていただきます。

2-1.媒介契約を解除する

専属専任媒介契約、専任媒介契約の場合には、3か月以内の契約期間を設定することになります。

媒介契約を解除するベストのタイミングは3か月後の更新時です。

途中解除を申し出る場合には、見込み客や内覧客の予定が入っている可能性も考えられるため、タイミングに注意しなければなりません。

媒介契約の更新を前提に、折込チラシやポスティング等の費用がかかる広告をお願いしてる場合には、不動産会社から広告費用を請求されることも考えられます。

 

不動産会社に非がある場合、不動産会社が営業活動をしていない場合、不動産会社が囲い込み等を行っている場合には、

途中時期でも十分な解除事由になるでしょう。

2-2.売れない原因を特定をする

半年、1年と売れてない場合には、その物件の販売方法を一から洗い直す必要があります。

  1. 前の不動産会社が半年間から1年間行っていた販売方法・広告方法を把握する
  2. 現地物件の長所、短所を把握する
  3. 周辺環境や最寄り駅を確認する
  4. 役所調査を行う
  5. 近隣の販売中の新築・中古物件の状況を調べる
  6. 同エリアの過去の成約事例を調べる
  7. 実需・投資(賃貸)の需要を調べる

販売する家や土地の大きさ・エリアによっては、ターゲットが業者・ファミリー・DINKS・シングル・投資家などに変わってきます。

そのエリアの学区や施設、大まかな人口なども把握しておくべきでしょう。

売れない原因を特定するためにも、現地物件や周辺環境の調査は重要です。

全く需要がないエリアの家や土地であれば、価格改定をしても結果につながりません。

 

2-3.不動産会社と販売計画を練る

半年から1年間売れなかった物件であれば、解決策を講じなければ、この先も売れない可能性が高いです。

前の不動産会社が広告を積極的にしてなかったのあれば、広告掲載先を増やせばよいだけの話です。

今までレインズ登録や広告掲載をおこなっていて成約にならなかったのであれば、価格改定もしくは業者買取りを検討しましょう。

 

東京23区の物件であれば、価格改定または販売方法の見直しで売れる可能性が高いです。

価格改定して、再度売り出すタイミングでオープンハウスの開催やネット広告を増やしましょう。

 

2-4.価格改定をして再度売り出す

長期間売れなかったのであれば、端数だけ価格を下げても効果的とはいえません。

周辺の物件価格や過去の成約事例を確認した上で、価格を1割から2割程下げたほうがインパクトがあるといえません。

例えば、3200万円で売り出してる物件があったとして、100万円値下げして3100万円で売り出しても、大して反響は増えないでしょう。

それであれば価格を1割下げて2880万円とすることで、2000万円台(3000万円以下)の価格帯で探してる方からも注目を集めることになり、内覧数は増えることになります。

物件を探してるユーザーは500万円区切りで探してることが多いです。

何故ならば、Athomeやsuumoなどの不動産サイトで価格を絞り込みする時には、500万円単位で選択できるようになっているからです。

 

3.売れない土地の処分方法

価格改定をしても中々売れない不動産があります。

  • 需要がまったく無い地域の土地
  • 再建築不可の土地、無道路地
  • 狭小地、大きな土地
  • 築年数が20年以上経ったリゾートマンション

業者向けの土地であれば、業者買取りをしてもらいましょう。

まったく需要が無い地域の土地であれば、相続放棄や寄付・業者引き取りを検討しましょう。

3-1.買取の査定を依頼する

事業用地・アパート用地・マンション用地であれば、デペロッパーや戸建て分譲会社・アパート専門業者にあたってもらいましょう。

下町エリアや需要が低くなるエリアでは、地元の業者や在庫不足の業者でないと、金額を出して買ってくれません。

再建築不可や無道路地・難ありの土地でも、腹の減っている業者(在庫不足で仕入れに追われている業者)であれば高く金額をつけて買い取ってくれることもあります。

問題なのは、田舎や地方など、需要がまったく無い地域の土地です。土地がごろごろ余っていて業者買取りの見込みもありません。

3-2.相続放棄もしくは業者引き取りを依頼する

全国の空き地空き家の問題はこれから大きくなってくるでしょう。

自治体によっては寄付を受け付けてくれますが、殆どの自治体では土地の寄付を断られてしまうでしょう。

手続きや費用がかかるけれども相続放棄をするか(不動産の所有権放棄は出来ない)

業者に無償で引き取りをしてもらうことです。(買取を断られてしまった場合)

さいごに

半年、1年経っても家や土地が売れない場合には、不動産会社を変更してみましょう。

東京23区の物件であれば、価格改定をせずに販売方法の見直しだけで売れる可能性は十分にあります。

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