海外不動産投資を成功させるポイント

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1.海外の不動産投資を成功させる

海外不動産投資

 

どこの本屋さんでも、海外不動産投資の本が並んでいます。ベトナム、ドバイ、シンガポール、フィリピン、タイ、マレーシア、中国、韓国などのアジアの国から、アメリカやハワイ、イギリス、ドイツなど住宅や経済がすでに成熟してる国々の不動産を購入することができるのです。

国によって非居住者(外国人)が不動産を購入することに対して、その国の制度等における障壁もかわってきます。規制や購入条件などがありますので、海外不動産投資を行う上で十分な計画が必要となります。

 

海外の不動産投資の知識を増やすためにも、

分散投資の一環として検討するためにも、

これから発展していく都市の不動産を購入してキャピタルゲインをねらうためにも、

こちらのページをご参考くださいませ。

 

1-1.何故、海外の不動産なのか

一部の富裕層や資産家たちが海外の不動産投資をおこなっています。何故、海外の不動産投資を行うのか。

海外で不動産管理はわからないことだらけ、トラブルや面倒なことにならないのか。多くの人はリスクや手間を懸念して、海外の不動産まで興味を示しません。

海外の不動産投資を行うメリットはいくつかあります。

・国によっては、成熟してる日本の不動産マーケットに比べてキャピタルゲインが狙える可能性がある

・海外で不動産収益をあげることによって、ビザや永住権がとりやすくなる

・日本以外の不動産や外貨を所有しておくことで、地域や通貨の分散投資となり、投資リスクが分散できる

1-2.日本の不動産投資の現状

日本では少子高齢問題や空き家問題が顕著になってきていて、不動産投資で需要があるエリアは東京や大阪、京都、大阪などの都心のみです。地方の土地や田舎の土地では、土地の価格は値下がり傾向にあり、不動産売買がなかなか成立しません。

東京では賃貸需要はありますが、地方の土地では中々賃貸需要がないのです。

東京一極集中してるからこそ、東京23区内では安くても坪単価200万円以上で一戸建てやマンションが売買されています。

ただ、東京の不動産市場はすでに成熟したマーケットであり、キャピタルゲインを狙って不動産投資を行うのは難しいでしょう。

東京の不動産は価格は高く、貸した時の利回りは低いです。利回りが高い物件を探していると、地方の物件や田舎の物件がヒットしやすいですが、地方の物件は売りたいときに売れないリスクがついてきます。

またここ数年は外国人が日本の不動産を積極的に購入しており、今日では東京の不動産は安く買える時期とはいえません。

1-3.震災リスクや財政リスク、為替リスクに備えた海外不動産投資

日本は世界有数の地震国です。首都圏直下型地震が起きた際には、東京の経済やインフラが止まってしまいます。

耐震基準に適合してある建物でも亀裂やひび割れなど被害が生じてしまうでしょう。海外からの投資家は日本市場から離れてしまい、不動産価格の下落、借り手がいなくなってしまう事態も想定できます。

震災リスクのほかにも、日本は国の借金が年々増え続け2015年度末時点で約1000兆円以上まで膨れてしまいました。社会保障給付の増大、少子高齢化により年々財政悪化の一途をたどっています。万が一の財政破たんが起きた際の預金封鎖や資産課税等にそなえて外貨購入や海外不動産に資産をうつしておくことでリスク回避につながります。

1-4.ねらい目の国とは

ねらい目の国とは賃貸需要があり、かつキャピタルゲインが狙える国でしょう。

また日本在住の場合には、安心して管理等の手続きを代行してくれる会社を見つけないといけません。

すでに日本で不動産投資の経験があって、何度も旅行している好きな国で不動産投資をするというのも有りでしょう。

自分の好きな国や地域だからこそ、相場や賃貸需要等の調査をしたり、楽しんで現地へ赴いたり出来るものです。

私が以前働いていた不動産会社の同僚も、タイのバンコクという地域が好きすぎて、とうとうバンコクで不動産会社を設立してしまいました。

 

2.海外不動産投資のステップ

国外へ渡航する際には、国によってビザの要否や条件が異なります。

渡航や滞在手続きの段取り、送金手続きの問題など、これらの手続きが後々に不動産取引を面倒にさせることもありえます。

また海外の不動産を購入するにあたって、現地の不動産会社をいくつか選ばなければいけません。

おそらく、海外不動産投資を行われる方は英語が出来る方も多いと思われますが、自分の足で現地の多くの不動産会社と接することで現地の情報(賃貸や売買需要等)を多く取得できるでしょう。

2-1.投資国や地域をきめる

自分がよく訪れる好きな国にすべきか、これからキャピタルゲインが望めそうな国にすべきか、賃貸管理が安心して出来そうな国にすべきか、東京のように発展してる又は発展しそうな地域にすべきか

ベトナム

ドバイ

シンガポール

フィリピン

タイ

マレーシア

中国

韓国

アメリカ

ハワイ

イギリス

ドイツ

2-2.現地の仲介営業マンを選ぶ

現地の不動産会社や仲介営業マンを選ばなくてはいけません。インターネットで情報を調べて

直接会社に訪れてみましょう。信用できる不動産会社か、信用できる営業マンかどうかは会ってみないとわかりません。

英語力や単独での行動に不安な人は、海外拠点がある日本の不動産会社や、日本人や日本語対応してくれる現地の不動産会社に依頼しましょう。

2-3.銀行融資や購入手続きについて

現金で一括決済できれば楽ですが、現地の銀行や日本の銀行・外資系銀行で借りるといった方法が考えられます。

なるべく資金余力を残しておきたい人は銀行で借りておきたいところです。国によってローンの金利も異なりますし、場合によっては現金で購入したほうが楽な場合があります。

また現金で購入する場合には、事前に送金手続きを確認しておかないといけません。現地の銀行口座を開設しておいて、キャッシュ持参もしくは送金手続きをすることになります。送金が完了するまで日数がかかる場合もあるため、契約や決済までに余裕を持った準備が必要です。

海外の不動産購入手続きにあたって、不動産売買契約書にサインをして手付金を支払います、そのあとで中間金の支払い、登記手続きや残代金の支払いとなりますが、順序や手続き方法などは国によって変わってきます。

海外の不動産売買に関しては日本の不動産売買の手続きに慣れていると、慎重に取り組みしやすいでしょう。

2-4.物件管理の依頼

購入した不動産は、サブリースを行っている不動産会社に貸すか、現地の管理会社に賃貸募集や管理、税金関連の手続きなどをまとめて依頼します。

日本の不動産会社にすべて依頼することもできますが、余分なフィーを取られる場合があります。現地での営業マンやエージェントと信頼関係を築いておくと、不動産投資も行いやすくなるでしょう。

さいごに

海外不動産投資を行うならば、キャピタルゲインだけを狙うのでなく、いざ売りたくなった時に換金しやすい不動産であるかどうかが非常に大事です。

また居住用で適している国と不動産投資でねらい目の国はかわってきます。はじめて海外の不動産を購入する場合には、目的を明確にしてから慎重に購入していきましょう。

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