1.買ってはいけない10の不動産
個人の方が簡単に手を出してはいけない、買ってはいけない不動産があります。
どのような不動産を買ってはいけないのか。
不動産業者ですらも、金額が安かろうが、買い取りを避けてしまう土地建物があるのです。
土地、中古一戸建て、中古マンション、アパートなど、物件種別はいろいろあります。
購入を検討している不動産が、建物でなく土地自体に問題があると購入した後が大変かもしれません。
買ってはいけない10の不動産の中でも、その土地や立地（周辺環境含め）に問題が有る場合は、なるべく慎重になって購入を検討しましょう。
1-1.需要がない田舎の土地
田舎の土地や郊外の土地建物は売却がむずかしいです。
東京２３区内の土地であれば、どの立地であっても駅やバス停が近くにあって、歩ける範囲内でスーパーやホームセンターなどの施設、商店街、病院などがあります。
東京の一部多摩エリア、埼玉県、千葉県、神奈川県では、駅やコンビニまで車をつかっても時間がかかる土地は多いです。
最寄の駅まで車をつかっても20分から30分以上かかり、近くのコンビニやスーパーまで歩いていけず車でも時間がかかるのです。
そのような田舎の土地、辺境の地となると、売買の需要が低くなります。
もし、田舎の土地を購入するのであれば、その地に永住する目的で買う場合を除いて、どんなに物件価格が安くても避けた方が良いでしょう。
1-2.買った後にトラブルが考えられる土地
東京２３区では土地値が高く、土地の境界トラブルや私道のトラブルが非常に多いです。私道や通路部分の持分が無く、買った後に隣人から通行料や償金を求められることもあります。
買った後にトラブルが考えられる土地は、下記のような土地です。
・袋地で他人地に囲まれている
・道路から敷地まで他人地を通行する必要がある土地
・私道持分が無い土地
・隣地との境界線がはっきりしていない土地等
通行をするときの問題だけでなく、リフォームや建て替え等の工事の際に問題となってくるかもしれません。
このような土地は、安いからといって安易に購入をしてしまうのは危ないです。
通行承諾の有無や境界の確認、隣地との関係は確認しておきましょう。
1-3.再建築不可の土地建物
建築基準法の接道義務を満たしていない土地のことです。
その土地に建物があったとしても建て替えができないため、再建築不可といわれています。
東京では、この再建築不可の不動産が沢山あります。
私道持分が無く建て替えが出来ない土地もあれば、間口が2ｍ未満のために建て替え基準を満たしていない土地もあります。
再建築不可物件は相場の3掛けから7掛けぐらいで売買されています。
道路との接道状況や土地の状況、建物の状態によっては非常に安く購入できますが、個人の方は安易に購入してはダメです。
購入してみたらリフォーム代がえらいかかってしまった、売るに売れない不動産を抱えてしまった、都市銀行の住宅ローンがつかえずに住宅ローンの金利が高すぎた等
手に負えない結果になるパターンも多いです。
1-4.既存不適格
既存不適格とは、法令等の改正や都市計画の変更等によって現在の基準に適していない建物のことです。
建ぺい率や容積率オーバー、旧耐震基準、高さ制限のオーバーや防火規定を満たしていない場合があります。
マンションの既存不適格物件や狭小地の既存不適格物件は建て替えが難しく、都市銀行の住宅ローンの利用も難しいです。
再建築不可の土地建物と同じように、個人の方は慎重に購入を検討しましょう。
1-5.近隣に暴力団施設や事務所がある土地建物
近隣に暴力団関係者の施設や事務所がある物件は購入選択肢からはずしましょう。その他にも、焼却施設やゴミ処理場、工場、墓地等があると減価要素になります。
全く気にしない方は現金一括で購入すれば問題ないでしょうが、近隣に暴力団施設などが有る場合には銀行の住宅ローン等が利用できません。
焼却施設やゴミ処理場、工場等が有る場合には、平日や土日、午前中・午後など現地に足を運んでみて騒音状況や臭気等を何度も確認する必要があります。
また売却する際には買い手も中々付きづらく、少なくとも相場から10％から20％の減価は考えられます。
1-6.心理的瑕疵がある
過去に自殺や事件（殺人や焼死）、孤独死があった際には大きな減価要素となります。
孤独死に関しては、亡くなってから第三者に発見されるまで日数がかなりかかってしまい、建物に損害を与えてしまうことがあります。
自殺や事件であれば、その内容（詳細）や経過年数、土地建物の用途（居住用か賃貸用か）によって減価率もかわってきます。
全く気にされない方であれば、お買い得といえるかもしれません。但し、将来的な売却の可能性があるのならば、事故物件は避けた方が無難です。
1-7.市街化調整区域の不動産
1-1.の田舎の土地と重複してくるのが市街化調整区域の不動産です。
首都圏でも、千葉県や神奈川県、埼玉県では市街化調整区域のエリアがあります。
東京23区内に建っている土地建物はすべて、市街化区域に該当します。
立地や周辺環境の不便なだけでなく、建替えの要件を満たしていないことや銀行からの担保評価の低さがネックとなり、将来的な売却が難しいことが考えられます。
いくら安くても、永住目的でなければ、購入を避けた方が無難です。
1-8.築年数が古い擁壁がある物件
既存不適格の擁壁がある古家付き土地では、家の建築費用やリフォーム費用だけでなく、擁壁の費用が高くついてきます。
古い擁壁がある不動産が安く売られてるには理由があるのです。
水抜き穴が設けられていない擁壁、亀裂がところどころに見られる擁壁、検査済証のない擁壁、軟弱地盤や傾斜地にある土地
購入をされるのであれば、将来的な擁壁の補強費用や工事費用を見込んで購入検討する必要があります。
1-9.旧耐震基準の建物
1981年5月31以前に建築確認を受けた建物であり、現在の耐震基準に適していない建物のことです。
地震大国である日本において、旧耐震基準の建物の危険性は非常に高いです。
築年数が古いマンションや一戸建てでは、旧耐震基準である可能性が高いです。
建て替え前提で購入するなら良いですが、建て替えが難しいマンションや再建築不可の物件となると、資産価値も低く、銀行からの担保評価も出ないため、安易な購入はお勧めできません。
1-10.ハザードマップで危険度が高いエリア
治体のホームページや役所で水害ハザードマップや津波ハザードマップを自確認することが出来ます。ハザードマップには水害や地震、土砂災害、火災など種類がございます。
地盤が弱いエリアなら、数十年から数百年に一度起きるかもしれない時の為のハザードマップを必ず確認しておきたいところです。
また東京都市整備局のホームページでも、大地震が起きた際の災害における地域危険度マップを公開しています。
万が一の災害や地震において、危険なエリアでの不動産購入は避けておきたいところです。
さいごに
安かろう悪かろうとならないように、購入する前に知り合いの不動産会社や友人に相談をするべきです。
住宅ローンを組んで不動産を買う方は一度購入してしまうと、ローンの残債があるばかりに売却して逃げることが難しくなります。
リスクがある物件を購入できるのは不動産業者や現金決済できる方です。
いつでも買った不動産を損切りできるスタンスでないと、難ありの土地や建物は勧められません。
