不動産仲介会社のことが信用できなくなったとき、専任媒介契約を更新せずに売却依頼先を変えることはできます。
媒介契約の更新時期は3か月とすることが一般的ですが、理由によっては途中で解除することも可能です。
不動産会社は笑顔で営業してくるけれども、裏では売主の為にならないことを考えていることもあったりします。
すべての不動産会社ではありませんが、売主の為でなく、自己の都合を優先してる会社も多いのです。
そこで、このページでは、以下の点について取り上げさせていただきました。
・ 不動産仲介会社のことが信用できなくなる主な行動
・ 営業マンが裏で考えていること
・ 媒介契約の解除、売却依頼する不動産会社の変更
売却依頼してる不動産会社が信用できないと思ってる方は、ぜひご参考くださいませ。
1.不動産仲介会社が信用できなくなる時
売却依頼をした不動産仲介会社が、中々売ってくれない…
担当の営業マンが業務報告をしてこない、不動産や税金などの知識が少ない…
対応がいい加減な不動産会社である…
お客さんのことを大切にしない、自分の成績の都合ばかりを考えて売り急がせてくる、仲介手数料両手を得るために他社からの紹介を断るなど
自分本位の営業マンや不動産会社が多く、ないがしろにされている売主様が多く見受けられます。
すべての不動産会社が悪いことを考えているわけではありませんが、誠実に対応してくれて信用できる不動産会社を選びましょう。
1-1.囲い込みの現実
囲い込みをしてる不動産会社は多いです。専任媒介契約、専属専任場買契約を結んだ場合、不動産会社はレインズへの登録を義務づけられています。
当社が購入希望者を紹介するために、レインズに掲載されてる不動産会社に問い合わせをしたとしても、『すでに買い付けが入っています。』 との担当者からのご返事があることもあります。
『満額で買付出せますが、2番手は可能ですか？』 『無理です。話がすすみそうです』
その後、ずっとレインズに物件情報が掲載されており、2か月後に金額が下がってましたね。
囲い込みあるあるです。
不動産会社が囲い込みをすることで、一番損を被ってしまうのが所有者（売主）の方です。
不動産会社としては、両手で仲介手数料を得たいからこそ、他の不動産会社からの客付けをうまく断るのでしょう。
他の不動産会社からの紹介を断るぐらいだったら、不動産会社は一般媒介契約を交わして売りに出せばよいのです。
専任媒介契約を交わしてるのに、囲い込みをするのは非常に質が悪い行動です。
一部の不動産会社が囲い込みをするせいで、個人の売主や購入希望者などのエンドユーザーが不利益を被るのです。
1-2.当社に買取依頼をしてきたお客様
当社は不動産の直接買い取りも行っています。
ある日、レインズで物件情報を確認して、専任の不動産会社に買い付けを提出しましたが、不動産会社から何の返事もありませんでした。
後日、そこの物件の所有者（売主）から当社に直接、買取依頼がきたのです。
『以前、買わせていただきたいと思ってましたので、当社から専任の不動産会社に買付証明書を出させていただいたのですが、買取金額にご納得いかれませんでしたか？』
その所有者は、『いや、買取の話なんて全く聞いてない。買取してくれる不動産会社から話きてたなんて知らされていない』
このような話は多いです。不動産会社から売主に業務報告がまったくなされていないのです。
当社には、個人のお客様から古家や難ありの物件、狭小地、再建築不可の買取査定の直接依頼がよくあります。
1-3.業務報告をしない不動産会社
宅建業法 第34条2において、専任媒介契約もしくは専属専任媒介契約を交わしている場合には業務の処理状況を少なくとも2週間に1回以上売主に報告しなければいけないとされています。
不動産会社が売主様に業務報告をするうえで、根拠のある説明や販売状況の説明をしなければいけなく、
いい加減な不動産会社となると簡単な業務報告ですませたり、業務報告すらしないような不動産会社もあるようです。
決済を急いでいる売主様や買い替えをする売主様にとっては、人生を左右するかもしれない状況の中で、
不動産会社が業務報告をまともにしてこないということは、売主様は気が気じゃなく不安な状況におかれることになります。
1-4.不動産営業マンが裏で考えていること
とにかく売り物件を預かりたい、専任媒介契約を交わしたい
両手の仲介手数料をもらいたい
囲い込みをしたい、自社で客付けをしたい
専任の不動産会社が、3000万円の物件を自社で客付けして決めれば
仲介手数料 103万6800円を売主、買主それぞれから支払ってもらい、207万3600円の成果をあげることが出来ます。
もしも、レインズに掲載して、その物件情報を見た他の不動産会社がお客さんを紹介してきたら、
仲介手数料 103万6800円が売主からしかもらえなくなってしまいます。
このように、売主と買主の間に1社しか存在しない、両手売買を問題視する傾向が高まっています。
高く売却するよりも、安くなってもいいから、売り主、買い主の両方から仲介手数料をとることばかり考えてる営業マンは多いです。
結果的には売主が一番損をすることになります。
1-5.何でもかんでも不動産会社を信用しない
不動産取引を行うにあたって、不動産会社から土地家屋調査士や司法書士、リフォーム業者等を紹介される場合があります。
売主であっても、境界確定や土地の測量、相続登記や住所変更、雨漏りや漏水箇所の修繕等の負担を事前にしなければいけない場合があるからです。
不動産会社やリフォーム業者は昔から信用するな、と言われております。
リフォーム業者の見積もりに、不動産会社の担当者へのキックバック料が乗っていることもありますので、自分で業者を探したり、リフォーム相場を調べたりすることが大切です。
2.売却依頼する不動産会社を変える
東京では売買を取り扱っている不動産会社は数千社以上あるため、信用できないと思ったら媒介契約を更新しないでいいのです。
売却活動してくれる不動産会社は沢山あります。
専任媒介契約は通常、3か月の契約期間が多いです。
契約期間内であっても、他の不動産会社に査定や意見を求めるだけであれば問題ありません。
他の不動産会社に売却の相談をする際には下記の点についても確認をしておきましょう。
・レインズに掲載されているかどうか、囲い込みを行っているかどうか
・インターネット掲載はされているかどうか、広告活動は適正に行われているかどうか
・査定金額、売り出し金額は適正かどうか
2-1.専任媒介契約を更新しない
信用できない不動産会社とは、専任媒介契約を更新しないことです。
専任媒介の契約期間が3か月であれば、担当の営業マンに事前に更新をしないことを伝えておきましょう。
急な契約解除を申し出たとしても、すでに購入見込み客や買い付け客がいるかもしれません。
余裕をもって更新時期の2週間から1か月前には伝えておきましょう。
2-2.途中解除する
前述しましたように、不動産会社に非がある場合（業務報告をしてこない、レインズに掲載していない、囲い込みをしている）には、専任媒介契約を途中で解除できる事由となります。
但し、すでに土地の測量を不動産会社通して依頼してる場合や登記関係の依頼をしてる場合などは要注意です。
上記の費用の請求は正当な請求であり、売主が支払う必要があります。
ただ、悪質な不動産会社となると、広告費用や業務費用を請求してくるかもしれません。
その場合には、宅建協会や都庁の建築指導課などへの相談をするのが良いでしょう。
2-3.不動産会社の選び方
専任媒介契約を解除する前から、いくつか他の不動産会社に売却の相談をしておきましょう。
セカンドオピニオンとして相談にのっていただき、一番信頼できそうな不動産会社に売却依頼をすることです。
下記の記事もご参考くださいませ。
さいごに
不動産の知識や相場について、売主も把握しておく必要があります。
不動産会社の査定や説明が根拠あるのかどうか、売主も判断できたほうが良いでしょう。信用できる不動産会社を見つけやすいからです。
