不動産会社の鉄則として、物件を売る時は、隣地から攻めろというのがあります。
隣地の方が土地を購入するメリットや理由は幾つもあるからです。
目次
- 2-1.相場よりも高く売却売ってくれる仲介パートナーを探すこと
- 2-2.隣地への交渉、隣地と一体化しての売却活動
- 2-3.再建築不可の不動産を再建築できるようにする
- 2-4.隣地との境界トラブルや私道のトラブルは不動産会社が解決
1.不動産を高く売却できるチャンスをつくろう
不動産を高く売却できる方法があります。
それは、隣地の方に売ることです。
当社は自社物件を販売するときにはまず、近隣や隣地の方に必ず声掛けやご案内を行います。
それから半径100ｍ以内の住宅、500ｍ以内の住宅、1㎞以内の住宅に営業活動を行います。
多くの不動産会社は売主から預かった（専任媒介）物件をインターネット広告のみで販売活動を行いますが、それだけでは高く物件を売ることはできません。
1-1.隣地や近隣の方に売る
マンション販売や建売住宅等の販売会社なら、現地物件の隣地や近隣の方からまず販売活動を行っていくことは当たり前の方法であります。
現地物件から離れれば離れるほど、購入層である可能性は低くなっていくのです。
どうせ高く売却するなら、隣地や近隣の方に売却の活動を行いましょう。（ただし、売却活動は不動産会社に任せること）
隣地や近隣の方が高く購入してくれる理由
・土地が大きくなる。土地の資産価値が高くなる
・道路に二方向に接することになる。土地の価値があがる
・家族や身内、子供の為に不動産を購入しておきたい
・代々住んできたエリアの土地なら買っておきたい。別の方に買ってほしくない
・トラブルをおこすかたや知らない方に買ってほしくない。どうせなら自分が買いたい
資金面さえ問題無ければ隣地の方が土地建物を購入してくれた方が隣地の方にとってメリットは大きいと考えています。
1-2.隣地の土地と一緒に第三者に売却する
底地と借地権を一括して売却することはありますが、隣地の土地と一緒に第三者に同時売却することも有ります。
土地の形状や接道状況、土地の有効活用を考慮などすると、隣地と一体化することで高く売却できる可能性は高いです。
隣地や近隣に販売活動やご挨拶をしたからこそ、そのような話に発展することもありうるのです。
また土地が大きくなれば、ビル用地やアパート用地、マンション用地として業者に高く売却できる可能性もありえます。
1-3.土地の価値をあげるには
居住用不動産向けの土地、建売やマンション用地、収益物件として活用できる土地、事務所やオフィスビル向け、土地を最大限有効活用できる方法が知れてこそ、土地の価値が上がります。
価値が低くなってしまってる再建築不可の土地、借地権の一戸建て、大きな土地や変形した土地、有効活用がむずかしい土地など、
東京都内には有効活用できない土地が沢山あります。
土地の価値が低いまま、早期売却や決済をしてしまうことは非常にもったいないことです。
これらの難ありの土地でも、隣地に買ってもらう、隣地と同時売却することで、有効活用ができるようになります。
1-4.不動産コンサルタントの役割
不動産コンサルタントの役割は売主（所有者）の悩みを解決することです。
またどんな不動産取引にも隠れた問題や課題があるはずです。
色々な切り口や観点から不動産の活用や取引を熟慮して、売主（所有者）の利益を最大限まで得る努力や経験・知識が必要不可欠です。
仕事ができる有能な不動産コンサルタントを売却する際のパートナーにするためにも、仲介会社選びから慎重におこないましょう。
2.不動産仲介会社の選び方
不動産仲介会社、不動産営業マン選びを間違ってしまうと、所有している不動産を安く売ってしまうことになります。
売却できるまでの期間が長期化してしまうと、所有者・売主にとって大きな損失を生むことになります。
専任媒介契約期間は3か月が一般的です。信用できないと理解したら更新しないで別の不動産仲介会社を探しましょう。
2-1.相場よりも高く売却売ってくれる仲介パートナーを探すこと
売却依頼した不動産をｍ高く売ってくれるも安く売ってしまうのも不動産会社の力量次第です。
お客さんのためを思って、物件を高く売却活動してくれる不動産仲介会社や営業マンは少ないものです。
また不動産業界には囲い込み、仲介手数料の両手獲得など、家や土地を高く売りたい個人の方にとって悪しき慣習が多いのです。
それは不動産会社の体質の問題、また個人売上主義の会社が多いという問題のせいでもあります。
家や土地を売りたい所有者の方のために、土地建物の価値のアップをはかってくれて、しっかりと売却活動に取り組んでくれる仲介パートナーを探すことです。
相場より数百万円高く売ってるか、安く売ってしまうのか、営業担当者をしっかりと選びましょう。
2-2.隣地への交渉、隣地と一体化しての売却活動
隣地の方が土地建物を購入することのメリットをしっかり提案できるかどうか、不動産会社の営業マンはそこまで考えて隣地の方へ営業活動をしていません。
隣地の方が売りに出す予定の土地に興味を持っていることは多々あります。
不動産営業マンが土地を買ってもらう話を持ちかけたとしても、『そんなお金はないです』や『今すぐには難しいです』などの返答が多いです。
しかし、ここで発言を額面通りに受け取って終了させてしまう営業マンが多いのです。
資金面さえ問題無ければ隣地の方が土地建物を購入してくれた方が良いと思っています。
多くの隣人さんはメリットに気づかない、もしくは購入することが大変なことだと考えています。
隣地の方が購入した際のメリットやデメリット、土地の価値のアップや将来的な有効活用、購入資金の準備手段、銀行ローンの活用、子供に相続させた際の不動産の価値について、ご説明します。
東京23区内という不動産の需要が高いエリアにおいて、上記の説明をしっかりとすることで前向きに購入を検討してくれる方は多いのです。
なかには同じタイミングで住み替えや買い替えをしたい、売りたいと隣地の方からご相談いただく場合もあります。
隣地と一体化して売ることで有効活用がしやすくなる可能性は高いです。
特に変形地や標準面積以下の土地だった場合には、土地を適正な面積や形にできる場合があります。
2-3.再建築不可の不動産を再建築できるようにする
建て替えができない不動産を相場どおりに売却することは難しいです。
袋地、間口狭小、敷延物件など問題を多く抱えている物件は解決できれば、売れるようになります。
43条の但し書きや位置指定の申請、また隣地との交渉により接道条件を解決することで再建築ができるようになります。
また隣地が再建築できる土地であれば、隣地の方に買ってもらうのが一番良いかもしれません。
2-4.隣地との境界トラブルや私道のトラブルは不動産会社が解決
隣近所や隣地とのトラブルは法律関係や紛争事例を多く知っている不動産会社に相談をしましょう。
売却の際に近隣トラブルを抱えたまま売却をしてしまうと、買主から損害賠償の請求をされてしまうことだってあります。
またトラブルを抱えたまま売却をすることは相場より安くなってしまうこともあり、得策といえません。
話し合いや境界確定、書類の取り交わしで解決することになりますが、不動産会社に書類作成から隣地との交渉までやってもらいましょう。
3.売りづらい土地建物
売却できない原因は所有者や不動産にあるかもしれません。
土地建物に難をかかえないように心掛けておくことが大切です。
また近隣の方との良好なコミュニケーションをとっておくと、売却する際の協力をいただきやすくなります。
3-1.住宅ローンの残債が多い
居住している住宅をフルローン、高金利の住宅ローンを組んで購入していて残債が多い場合には、売却する時が大変です。
残債が売却価格よりも多いと、手持ち負担が増えてしまいます。手持ちの負担ができないと売却することはできません。
将来的に売却することを考えて、フルローンや高い金利で住宅ローンを組んで住宅を購入することはやめましょう。
3-2.建物が建て替えできない
再建築ができない土地建物は売却しづらいです。
購入希望者にとって、銀行の住宅ローンが使えないのがネックです。高い金利で住宅ローンを組むか、現金一括で購入するしかありません。
また築年数が古い建物となると、建物の状態がわからないまま購入することは購入希望者にとって大きな不安要素をかかえることになります。
再建築ができない問題を解決したいところです。
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3-3.増築未登記がある
無断で増築をしないことです。東京都内で増築する時は確認申請が必要となります。
無断増築は建ぺい率容積率オーバーの原因にもなります。
建ぺい率オーバーの物件は都市銀行の住宅ローンが組めない場合もあります。
また増築未登記があるままの物件は住宅ローンが利用できません。土地家屋調査士に依頼して建物の測量、表題変更登記をする必要があります。
さいごに
不動産を高く売却する為には、不動産会社・営業マンの知識やノウハウが必要となります。
高値で売却するためのノウハウを持っている不動産会社に依頼をするべきです。
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