相場より安く買うことが出来る再建築不可物件
安くて魅力的な再建築不可物件を探して、買って、リフォームしましょう。
1.再建築不可物件を買う
東京都内では一戸建てが高くて購入できない、坪単価200万円から300万円の地域だとすると、新築だと5000万円から6000万円、中古でも4000万円から5000万円します。
それでも再建築不可物件なら相場の6～7掛け以下で購入できることがあります。
1000万円台で購入して、新築同様にフルリフォームをして、トータル3000万円以下で新築同様の中古戸建てを手に入れることが出来ます。
再建築不可物件を買う際には、注意点も多いです。
1-1.現況はボロボロの状態
一般的に売りに出されてる再建築不可の物件は築年数が古くて建物がかなり傷んでいる状態です。
中には不動産会社がリフォーム、リノベーションをして販売している不動産会社売主の物件もあります。
売主が個人で、不動産会社が媒介で売りに出されてるような物件の殆どは建物の状態がボロボロです。
売りに出す理由として
・親から相続したが不要だから
・家族と同居することになったから
・施設に入居することになったから
・買い替えをすることになったから
などありますが、親からの相続で売りに出したいという理由が一番多いです。
現況がボロボロの状態で建て替えが出来ない土地だからこそ、相場よりも安く買うことが出来るのです。
1-2.敷地の状況を把握する
敷地ギリギリに建物が建てられている場合には、リフォームが難しく、場合によっては減築をしなければいけない可能性もあります。
隣地の方が敷地を一時的に貸してくれて足場を組ませてくれるかどうか、また隣地の建物と近すぎる場合には、その一面の外壁工事が難しくなります。
・隣地との境界線から50ｃｍ以上離れているかどうか
・作業車の出入りが出来るかどうか
・通路や私道の持分はあるかどうか、また接道状況はどうなっているか
リフォームしづらい敷地であれば、リフォーム業者の工賃が上がり、フルリフォームが高くなってしまう場合もあります。
再建築不可物件を買う際には、建物の状態だけでなく、敷地の状態をよく把握しておく必要があります。
1-2.物件とリフォームの予算を決める
再建築不可物件を買う場合には、物件の予算とリフォームの予算を決めないといけません。
物件予算がオーバーしすぎても駄目、リフォーム予算がオーバーしすぎても駄目です。
個人の方ではじめて住宅を購入する方は、物件を内覧しただけではリフォーム予算は検討つかないはずです。
再建築不可物件の購入をはじめて検討してる場合には、必ず契約前にリフォーム業者との立ち合いやリフォームの見積もりをもらっておきましょう。
1-3.売却する時のことを考える
不動産を買うならば、売却する時のことを考えなければいけません。
東京都内であれば再建築不可物件でも売却しやすいですが、千葉県や埼玉県、神奈川県の再建築不可物件となると売却するのは非常に困難です。
都内であれば、相場の6掛けから7掛け以下で買うこと、他県の物件は一生住む計画でなければ再建築不可物件を買うのは避けた方が良いです。
将来、子供に相続をさせて処分の面倒をかけることになりかねません。
1-4.指値を入れる
指値とは、不動産売買にあたって、購入希望者が買付や申し込みをする際の希望の売買価格のことです。
中古物件の売買では、投資家や業者に限らず、個人の方でも指値を入れることはよくあることです。
再建築不可物件は成約事例や類似物件が少ないため、また相場がはっきりしていないため、指値が通りやすいです。
販売価格と希望の価格に金額の離れが大きい場合には、買う気持ちが有るのならば大胆な指値を入れても良いです。
但し、指値を入れて指値が通った後で、契約前にキャンセルをすることはやめてください。不動産会社や売主に迷惑がかかります。
2.再建築不可物件をフルリフォームする
買って引き渡しを受けた後で、リフォームをします。
だいたいの物件は、築年数が古くて、ボロボロの状態です。
再建築不可物件をフルリフォームする際に大事なことはリフォームローン、リフォーム業者の選定、耐震構造の見直しです。
2-1.リフォームローンが大事
現金で準備できてるなら良いですが、再建築不可物件のフルリフォームは予算がかなりかかる為、金利が安いリフォームローンを組むことは大事です。
リフォーム業者によってリフォームローンを紹介してくれます。大手リフォーム会社に依頼してリフォームをする場合には、リフォームローンの金利が安く組めるメリットがあります。
不動産業者が売主物件の場合には、売買価格にリフォーム価格を上乗せして、住宅ローンを組めることがあります。
この場合には、再建築不可物件の販売からリフォームまで手配をしてくれる不動産業者でないと難しいです。
2-2.リフォーム業者の選定
リフォーム業者の選定をします。
なるべく多くの業者にリフォームの相談と見積もりをとりましょう。手抜きリフォーム業者も多く、理想を叶えてくれる業者に出会えるよう多くの業者をピックアップしましょう。
大手リフォーム業者から地元のリフォーム業者、工務店、不動産業者が紹介してくれる大工さん、知り合いの親方等
リフォーム業者は専門分野（屋根、外壁、基礎、左官、内装工事、設備、電気工事、水道工事）が分かれているため、リフォーム箇所が特定の場合には専門の業者に頼んだ方が安上がりになります。
壱から十まで自社で施工するリフォーム業者はありません。フルリフォームの場合には、しっかりと設計や監督をしてくれて安心できるリフォーム業者を選びましょう。
必ずリフォーム業者の見積もりを比較検討してみてください。
手抜きリフォーム業者は見積もりにて一式表記ですませていたり、材料やメーカー商品名の記載をしなかったりします。
そのような業者に依頼すると手抜き工事の危険性が高くなります。
2-3.耐震リフォームをする
1981年5月以前に建築確認を受けた建物は旧耐震基準の建物となります。再建築不可物件は、建築確認を受けていない建物や違法建築物も多いです。
どちらにしても、再建築不可物件は基礎の問題、屋根の重量、壁の強度、筋交いの本数や取り付け方法、老朽度など建物の強度に問題があるはずです。
耐震強度や構造に問題がある物件は、この地震大国である日本にある限り、耐震リフォームは必ずしておかないといけません。
再建築不可物件を買ってフルリフォームする段階で、耐震リフォームをしておきましょう。
エリアによっては自治体の耐震助成金が出る場合もあります。自治体のホームページをチェックしてみましょう。
2-4.フルリフォームについて
フルリフォームとは全ての箇所をリフォームする、全面リフォームするという意味がつかわれていますが、
フルリフォームの内容はピンキリです。
構造箇所の補強をせずに、既存のものに外壁材や内装材を上張り、設備は交換、屋根は葺き替えするが、すべてを解体せずに取り替えしない場合もあります。
柱を残して全ての床材や外壁材、内装材、屋根材、全設備を解体、撤去した上で、基礎、柱の補強、新しい外壁材、内装材、設備を取り換えた方が安心ではあります。ほぼ新築です。但し、このフルリフォームは新築以上のコストがかかります。
予算や建物の状態によって、フルリフォームの内容をかえることになります。
再建築不可物件の場合には、耐震リフォームや見えないところで劣化が進行してるはずの床下のリフォームは特に重要です。
さいごに
再建築不可物件を買う上で気を付ける事は、相場より多少安いからといってボロボロすぎる物件は買わないことです。
雨漏りしてる、床が傾いている、外壁がボロボロ、柱が一部腐朽してる、数年間も空き家になって劣化がいちじるしいなど等があげられます。
そのような物件は必ず購入前にリフォーム予算を確認しておきましょう。
再建築不可物件でも状態が悪くない物件もあります。
希望のエリアで予算内の物件だったとしても無理してボロボロの物件を買うのは控えましょう。
