旗竿地、袋地、突き当り、再建築不可の家の評価 【売買/売却】

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1.旗竿地や袋地、突き当りの家とは

旗竿地や袋地、突き当りの家を売買する時には、その土地の評価を知りましょう。

東京都内では、密集市街にいくと、旗竿地や敷延・袋地の家がゴロゴロあります。

また旗竿地や突き当りの家では、接道間口が2m満たなく、建て替えが出来ない土地(再建築不可)もあります。

旗竿地や突き当りの家、袋地の土地や家を売買する時には、注意が必要です。

1-1.旗竿地とは

旗竿地とは、旗のついた竿の形状をした土地のことです。敷地の一部が道路に面しているが、旗竿地のデメリットは多くあり土地を探している人から避けられやすい変形地の一つです。

土地が高い東京では、旗竿地は相場よりも安いので需要があります。

旗竿地を購入する場合には、接道状況、境界確認、建築コストや駐車場の確保をしっかり確認しておく必要があります。

旗竿地

1-2.袋地とは

再建築不可

他の土地に囲まれて公道に通じない土地のことを袋地といいます。通路として利用している他人地の部分を囲繞地といいます。

袋地の所有者は囲繞地通行権があるため、他人地を通行することはできますが、潜在的に隣人とのトラブルをかかえることになります。

通路の所有者に対して、通行料や償金を支払う必要が出てくるケースもあります。

解決方法としては、土地を等価交換する、償金を支払う、通行承諾書をもらう、通行地役権を設定してもらう方法があります。

袋地

1-3.東京都内では多い

東京都内や密集市街では、旗竿地・敷延の土地が多いのです。

建売業者や販売業者が仕入れた土地を整形地や旗竿地、突き当りの土地などに分筆して販売をするのです。

こういう旗竿地や袋地を狙って、購入を検討してる方もいます。

但し、袋地や再建築不可の土地建物は住宅ローンの利用が制限されます。売買をする際には、再建築不可物件の問題点やデメリットを理解しておく必要があります。

1-4.よくあるトラブルやデメリット

旗竿地や袋地の土地建物を売買する際には、デメリットを十分に理解しておきましょう。

旗竿地、突き当りの土地建物のデメリット

・日当たりが悪い、開放感が無くなる、風通しが悪い

・駐車がしづらい、車の出入りが不便になる

・建築コストやリフォームコストがかかる

・売却する時に不安要素が多くなる

・接道間口が狭いと、建て替えが出来なくなる

 

袋地のデメリット

・通路部分の(囲繞地)所有者との関係に気を使う

・建て替え出来ない可能性がある

・売却するのがむずかしくなる

 

2.旗竿地や突き当り、袋地の家を売買する

旗竿地や袋地の家などを売買する際には、相場や注意点を知った上で

購入または売却をしましょう。

デメリットもあれば、相場より安く買えるかもしれないメリットもあります。

 

2-1.購入時の注意点

旗竿地を購入する場合に、新築の建売住宅を購入する、更地の状態で購入する、または中古の土地建物を購入する、等のパターンに分かれます。

更地を購入する場合には、水道管が引き込まれているか確認しておきましょう。また道路から敷地までの距離が有れば工事費用が大きくかかることもあります。

私道所有者が複数いれば、掘削承諾書等の有無を確認しておきます。無い場合には、隣人の方へのハンコ代などの余計な出費がかかることがあります。

中古の土地建物を購入する場合には、ブロック塀の状況や境界の確認をした上で、建築やリフォームプランを十分に練ってから購入しましょう。

 

袋地を購入する場合には、もっとも嫌がられる土地の為、気をつけて購入しましょう。周りは建物に囲まれ、敷地から道路までの権利(所有権)がありません。

こういう土地は相場より非常に安いため、通行掘削の承諾や境界がはっきりしてるなどの条件がそろっていれば、お買得になるかもしれません。

 

また、旗竿地や袋地で建て替えができない土地の場合には、購入前にリフォームプランやリフォームのコストを把握しておく必要があります。

基本的には不動産会社にて、リフォームプランを用意してることはありません。業者売主の物件を除いて、古家の状態であり、リフォームはされていなく建物はかなり傷んでいます。

住宅ローン組んで購入する場合には、購入した後のリフォーム費用の捻出も考えなくてはいけません。

築年数が30年から40年を超えている30坪以上の建物であれば、1000万円を超える大掛かりなリフォームとなるかもしれません。

構造箇所や基礎・土台の補修・耐震補強・内装設備一新など内外装のフルリフォームをする必要があります。

 

2-2.評価や相場

東京都内で土地を安く購入しようと思うなら、旗竿地がヒットしてくるでしょう。

旗竿地は手前の整形地に比べて、安く土地は設定されています。

竿の部分でなく、旗の部分の土地の大きさで土地の評価がされます。通路として利用される竿の部分は無価値に等しく考えられるからです。

その旗竿地が相場の7割、8割だとして、接道間口や長さ・隣地の建物状況・エリアなどの条件によって売買する上での評価も分かれてくるため、決してお買い得とはいえません。

路線価による土地評価の方法は奥行、間口狭小、不整形地割合で減価補正されます。再建築不可であれば、未接道や2m未満の間口であることが多く、評価額もかなり低くなっています。

 

他人の土地に囲まれた袋地、無道路地は相場がないようなもので、金額の算定がむずかしいです。

建て替えが難しく、建物が傷んでいる場合には、相場の7割未満で売買成約されていることも多いです。

固定資産税評価額を基準に売却金額を決める個人の売り主の方も多いですが、あてにならないこともあります。

 

2-3.売却する際の問題

変形地、不整形地、古い建物がある土地は、中古マンションに比べて、売却金額を決めることが難しくなります。

それでも、東京23区の土地は、土地の価値が日本で一番高く、売却しやすいです。

 

通路が私道の場合には、持ち分の有無、境界が確定されているかどうか、気になるところです。

建築基準法で規定されてる接道間口が足りなければ、建て替えができない可能性があります。

東京都内における、ただの旗竿地であれば周辺の整形地に比べて、相場の8割から9割で売却できるでしょう。

2-4.再建築不可の家を売る

袋地、無道路地、間口狭小地などの再建築不可の家を売ることは大変難しいです。

田舎の土地であれば、買い手を探すことは大変です。

東京都内の土地建物でも、相場の5割以下になってしまうことがあります。売り出し価格を決めるうえで、一概に周辺相場の◯掛けで売れるとは限りません。

中には築年数不詳の建物やボロボロ、今にも倒壊しそうな建物も有り、不動産業者による買取のほうが話が早い場合もあります。

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さいごに

旗竿地や突き当りの家、袋地は相場より安くなってしまいます。

売買価格が安くなってしまうことは買い手にとってはメリットでもあり、

売り手からしたら、相場より安くしないと売れないというデメリットでもあります。

間口が狭く、建て替えが難しい場合には、購入するにしてもいくら安かろうが注意が必要です。

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