賃貸物件の退去時の敷金の返還について【借主さん家主さん必見】

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敷金が返ってこない等、敷金の返還トラブルが多いのは、不動産会社や不動産業界に問題があるからでしょう。

不動産会社には契約時に敷金や原状回復の説明をしっかり行う義務があり、退去時に預かっているお金を借主に返さなくてはいけません。

お金を返そうとしない不動産会社が多いのは、不動産業界の悪しき慣習のせいかもしれません。

 

1.賃貸で一番トラブルが多い退去時の敷金返還トラブル

賃貸で一番多いトラブルが退去時の敷金返還トラブルや、退去時のクリーニング費用の負担です。

退去時の請求書

退去時の立ち合いは、管理会社が委任するリフォーム会社の人がくることも多く、借主が高額な費用を請求されることがあります。

退去時の立ち合いでは、クリーニングや原状回復の同意書に署名捺印をしてしまったが、よくよく考えてみたら納得がいかないという方も多いのではないでしょうか。

インターネット上で評判が悪い管理会社の物件では、退去時トラブルが後を絶ちません。

1-1.不動産営業マンもじつは理解していない、賃貸住宅トラブル防止ガイドライン

不動産会社の営業マンの多くは、退去時の原状回復について理解していません。

退去時の現状回復費用やクリーニング費用は借主が支払うものだという、認識の不動産営業マンが多いです。

賃貸営業マンは宅地建物取引主任士の資格を所有していない人が大半で、東京都の条例である賃貸住宅紛争防止条例に基づく紛争ガイドライン76ページをしっかり読んだことある営業マンは少ないでしょう。

まずは不動産業界の人間がしっかり退去時の原状回復について理解をしていないと、借主と貸主(管理会社)との敷金返還紛争はいつまでたっても減らないでしょう。

 

仲介会社や管理会社、リフォーム会社によって対応がバラバラだからこそ、退去時に敷金返還について揉めやすいのです。

敷金やクリーニング費用の説明は契約時に仲介会社から受けます。

入居中や退去の問い合わせは管理会社となります。退去時の立ち合いはリフォーム会社となります。

対応してくれる会社がばらばらであることも、退去時に敷金の返還トラブルが起きる要因ともなっています。

1-2.紛争ガイドラインとは

退去時の貸主と借主の紛争トラブルを防ぐ為に賃貸住宅紛争防止条例の説明を義務付けています。東京都の条例となります。

原則として、下記の4点が基本となります。

・退去時の通常損耗等の復旧は、貸主が行うことが基本であること
・入居期間中の必要な修繕は、貸主が行うことが基本であること
・賃貸借契約の中で、借主の負担としている具体的な事項
・修繕及び維持管理等に関する連絡先

また、他県でも、国土交通省が原状回復の費用負担のあり方について、妥当と考えられる一般的な基準をガイドラインとして平成10年にまとめています。上記は同じ内容となります。

 

1-3.原状回復とは

不動産営業マンで勘違いしてることが多いのが、この退去時の原状回復についてです。

原状回復とは、契約締結時(入居時)と同じ状態に戻すことではないということです。

原状回復の正しい意味とは、借主は故意・過失、また通常の使用を超えるような使用などで発生した傷、損耗に関して復旧することです。今日においても、まだまだ退去時に管理会社や貸主が通常損耗の修繕費用を借主に請求してることは多いのが現実です。

ガイドラインでのわかりやすい説明書(紛争ガイドライン引用)
例えば、レンタカーを数か月間借りたとします。
数か月も乗っていれば、タイヤもすり減ったりするでしょう。だからといって、車を返すときに
レンタカー料金以外にその復旧費用を別途請求されることはありません。
一方、不注意で車をぶつけてしまった場合などは、レンタカー料金以外に復旧費用を請求されることになります。

東京都都市整備局のホームページにて賃貸住宅トラブル防止ガイドラインをダウンロードすることができます。

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_seisaku/tintai/310-4-jyuutaku.htm

1-4.賃貸借契約書の特約

最近では、退去時のトラブル対策として管理会社のほうで賃貸借契約書に特約をもうけることが多く見受けられるようになりました。

・敷金償却や敷引1か月など、あらかじめ敷金1か月分返さないとした特約

・退去時のクリーニング費用やエアコン費用は借主負担ときめてる特約

この賃貸契約の特約も基本的には民法として有効になります。ただ、特約の内容が明確かつ具体的でない場合には、裁判で否認されたケースもあります。

1-5.敷金の返還をしてもらうために

まず、退去時に立ち合いするリフォーム会社の担当者は適当な説明をしてることが多いことを知ってください。

傷や汚れを指摘して、高圧的かつ強引な立ち合いをする業者も多いのが現状です。

敷金の返還に関して、退去時ガイドラインや裁判事例を確認せずに、都合の良い主張をしてくる管理会社も多いです。

しっかり自己主張をする借主に対しては、リフォーム担当者や管理会社の担当者はクリーニング費用を電化量販店のように簡単に値段をまけてきます。

借主のほうでも原状回復や敷金の返還義務について知っておくことで、退去時の立会いで管理会社やリフォーム会社と対等に話し合いが出来るでしょう。

 

2.借主さん必見の敷金返還マニュアル

東京都内では、敷金は1か月から2か月有ることが一般的です。中には敷金ゼロの物件もありますが、入退去時にクリーニング費用を請求される可能性があります。

敷金は退去時に戻ってくるお金ですが、管理会社や家主はなるべく敷金を清掃費用や修繕費用にたてて、敷金を返したくないというのが本音でしょう。

借主としては、敷金を返してほしいが、退去時に管理会社や家主のいわれるがままに納得してしまう方も多いです。

小さな管理会社や個人の家主だと、原状回復や紛争ガイドラインについて把握してない方もいますので、いわれるがままにしてしまうと借主にとってもったいないことになります。

2-1.紛争防止条例や契約書類の特約を確認しよう

東京都内で賃貸物件を借りる際には、賃貸借契約書を交わす前に、重要事項説明と紛争防止条例に基づく説明を受けることになります。

不動産会社もしくは管理会社の宅地建物取引主任士により、クリーニング特約や退去時の原状回復についても説明を受けるはずです。

特約が無ければ、ガイドラインの原状回復義務に基づいたうえで敷金が全額戻ってきます。

具体的にかつ根拠ある理由でクリーニング費用の負担や退去時の負担の特約が記載されていれば、退去時に敷金から相殺されて戻ってきます。

裁判の事例として、クリーニング費用や退去時費用の特約に関しては具体的にかつ根拠ある理由が明示されていて一般的な費用負担の範囲内であれば認められています。

2-2.タバコを吸う方やペットを飼っている場合

タバコによるクロスの臭気、着色は入居者による故意過失、また通常使用を超えたものとみなされています。

ただし、クロスの耐用年数は6年とされていて、入居年数によって借主の負担割合は下がってきます。

6年も住んでいれば、クロスを汚くさせてしまったところで耐用年数を経過しているため、借主はクロスの張り替え費用を負担しなくても良いということです。

問題となるのは入居2年から3年など、耐用年数を経ないでタバコによるクロスの変色や臭気をつけて、退去する場合です。

経過年数や入退去時のお部屋の状態によって、借主と管理会社との話し合いとなります。

 

タバコを吸っている場合、経過年数によって借主の負担額はかわる

紛争ガイドラインの一般的な明示では、タバコ(ヤニ)による変色、ペットによる傷、臭い等は借主負担とされています。

損耗等の程度によっては個別ケースで異なる場合があるため、どこまで原状回復の義務が借主にあるかどうかは、最終的に裁判所の判断となるため室内でタバコを吸うことは避けた方が無難でしょう。

2-3.フローリングや床材、クロスの傷

床材やクロスに傷を与えてしまった場合、貸主負担になるか借主負担になるかどうか気になりますね。

キャスターや重量物による床材のへこみは借主負担となりますが、一般的な家具等は貸主負担と考えられます。

その他の故意過失でつけてしまった傷や汚れに関しては、借主負担となることがあります。

フローリングに関しては㎡単位で、クロスに関しては面単位で、最小単位の補修工事が原則となります。

 

但し、フローリングに関しては複数の傷があったり、フローリングの素材によっては、面単位となることがあります。

あとは経過年数や入退去時の状態によって、借主の負担金額もかわってきます。

入居時の傷のチェックシート等は細かく記入して提出おくことで退去時のトラブル防止につながります。

2-4.敷金を返してもらえない場合

小さい管理会社や評判の悪い管理会社では、借主は敷金を返してもらえないことがあります。

東京都の条例である紛争防止条例を理解できていない会社だったり、返還しない敷金分を会社の利益としていて組織に問題がある会社であるかもしれません。

質が悪い会社だと、電話で問い合わせをしても、まともに対応してくれなかったり、折り返しの連絡がこなかったりします。

 

そんな時には、内容証明郵便を出しましょう。内容証明を送ることで不動産会社や管理会社などの相手方に対して、本気の態度を示すことができます。

また内容証明に反応がない場合には、少額訴訟、支払い督促申立をします。

不動産会社が最も嫌がることとして、会社の悪評がインターネット上にたってしまうことです。本気の覚悟を示して行動を示すことで、不動産会社や管理会社から折れてくることもあります。

 

3.家主さんの心構え

借主負担、貸主負担の区分を理解しておきましょう。

自主管理の家主さんを除いて、多くの家主さんは管理会社や不動産会社に建物管理を委任することになります。

管理会社の入居者対応に心配な家主さんは、契約書類の特約や退去時の敷金についてよく不動産会社と確認しておきましょう。

管理会社の対応が良くない場合には、後で家主、貸主さんにとって大きな損失が発生することもあります。

3-1.入居者に対して

入居時のチェックシート、契約書類の特約、ペット可の場合には償却の有無や特約の記載など判例で認められるものに関しては

契約書類の特約に記入しておくことが無難です。

後々退去時の敷金の返還で借主(入居者)と揉めて損をしてしまうのは貸主(家主)です。

最近では、多くの管理会社が契約書類に具体的な費用負担に関して特約を記載するようになりました。

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